Продаж комунального майна в Черкасах: схема, ціни і прізвища
Уявіть ситуацію. Ви шукаєте собі квартиру в Черкасах, аби орендувати. Знаходите розкішний варіант з видом на Дніпро по сусідству з новою інфраструктурою. І раптом вирішуєте її викупити. Власник погоджується і пропонує ціну, за яку придбав житло сам. Ви ж даєте йому набагато меншу суму й папірець від експерта, який каже, що квартира коштує саме стільки, тому що ви в ній вже зробили ремонт.
Абсурд? А коли йдеться про комунальну власність, так орієнтовно все і відбувається. Журналіст «18000» Артур Чемирис у розслідуванні розповідає, як чиновники продають комунальне майно Черкас, втрачаючи мільйони гривень для міського бюджету і чому серед покупців – прізвища, пов’язані з черкаськими високопосадовцями та політиками.
Проста і стара схема: як продати комунальне майно без аукціону задарма
Із 2020 року в Україні продаж комунального майна став можливий тільки через проведення прозорих та відкритих аукціонів, у яких будь‐хто може брати участь та пропонувати все вищу ціну. Якщо громада не може розпоряджатися майном або воно їй непотрібне, то виставляє його на аукціон, де відбувається конкуренція між покупцями. У результаті – поповнення бюджету громади.
Журналіст «18000» Артур Чемирис
Проте Черкаси хоч і в центрі України, схоже, далеко від ідеального світу з конкурентними аукціонами з продажу комунального майна. Тут працюють за схемою: спершу віддають майно в оренду, якщо орендар і продавець один одному підходять – роблять продаж без аукціону.
- Дуже проста і стара схема. Має вона такий вигляд. Береш в оренду державне або комунальне майно, робиш ремонт, так звані поліпшення, які мають складати не менше ніж 25 % від вартості об’єкта. І тоді отримуєш право на викуп цього об’єкта без аукціону, – каже народний депутат України Олексій Мовчан. – Це є великою корупційною схемою. Здебільшого нею зловживають органи місцевого самоврядування.
У Черкасах, крім цього, зацікавлені цією схемою особи навчилися викуповувати майно за копійки. А ще місцеві депутати та чиновники навчилися не помічати, наскільки дешево це все продають.
Водій секретаря Черкаської міської ради та комунальне майно в центрі
На розі вулиці Грушевського та бульвару Шевченка, в центрі Черкас, продають двоповерховий будинок на 200 квадратних метрів за 220 000 доларів. Тобто ціна 1000 доларів за квадратний метр за приміщення без особливого ремонту із невеликою земельною ділянкою, де можна припаркувати автівку. Трішки далі по вулиці Грушевського нещодавно збудували комерційний об’єкт, де приміщення продавали по 1 500 доларів за квадратний метр з ремонтом. Без ремонту, за інформацією рієлторів, можна було б придбати за 1 000 доларів.
Водночас є виняток. На вулиці Грушевського, 63, за квартал від бульвару, стоїть історична будівля. Багато років у ній працювало комунальне підприємство «Соснівська служба утримання будинків». Коли ж підприємство ліквідували, приміщення передали у довготермінову оренду компанії «Онія». Директором та бенефіціаром цієї компанії на той момент був Василь Монастирецький - водій секретаря Черкаської міської ради Юрія Тренкіна.
Перший орендар комунального майна на Грушевського – Василь Монастирецький
Монастирецький орендував будівлю у 2018 році за 9 000 гривень на місяць. Йдеться про 400 квадратів будинку та десять соток землі орієнтовно за 25 гривень за квадрат у центрі міста. Журналіст Артур Чемирис спробував поспілкуватися з Василем Монастирецьким, проте відповідь, як вдалося взяти в оренду подвір’я з будинком за таку вигідну ціну, отримати не вдалося.
Схема продажу майна: 250 доларів за квадратний метр у центрі Черкас
У 2018 році власником компанії «Онія» став Ілля Баранник. Він багато років продовжував замість Василя Монастирецького орендувати це приміщення, допоки не вирішив його викупити у місцевої влади, внісши певні поліпшення в будівлі.
Експерт оцінив у 370 000 гривень ремонт, а саме приміщення і земельну ділянку – у 3 700 000 гривень. Тобто 100 000 доларів за приміщення, нагадуємо, площею у 400 квадратних метрів та десять соток землі під ним. Якщо загальну вартість поділити на площу, то отримаємо 250 доларів за квадратний метр. Однак у будинків поряд ціни стартують мінімум від 1000 доларів за квадрат.
Колишнє комунальне майно на вулиці Грушевського. Тут була Соснівська служба утримання будинків
Покупку будинку та подвір’я Ілля Баранник тоді розділив із ще двома людьми. Один із них – Олександр Сінгаєвський – місцевий бізнесмен, товариш міського голови Черкас Анатолія Бондаренка, а також власник «мерседесу», яким користується родина міського голови. Інший – місцевий бізнесмен та екскандидат у місцеві депутати Костянтин Слабенко. Він зводить апарт‐готель на березі Дніпра в Черкасах. Раніше «18000» розповідав, чому це має вигляд незаконної забудови у своєму розслідуванні.
На прикладі цієї будівлі Черкаська громада, схоже, не дотримала понад 10 млн грн, оскільки її продали у кілька разів дешевше за ринкову ціну. Подібних приміщень та історій, пов’язаних з їхнім викупом, у місті багато. І притаманне цим історіям те, що вигодонабувачі у майже всіх випадках так чи так пов’язані з місцевим політикумом.
Олександр Сінгаєвський – товариш мера Черкас та Василь Монастирецький – водій секретаря міськради
Від оренди до перепродажу або «батьківщинівський» транзит
На початку повномасштабного вторгнення Черкаська міська рада надала дозвіл на викуп 23 приміщень їхнім орендарям. Аналізуючи цей перелік, можна знайти цікаву закономірність. Якщо у ситуації з приміщенням на вулиці Грушевського був орендар, який займав приміщення, хоч за копійки, проте протягом тривалого терміну, то у більшості інших випадків зі списку, наданого місцевою радою, орендар з’являвся напередодні викупу.
На місці магазину «Ольвія» буде «Делікат»
У приміщенні на вулиці Гоголя в Черкасах раніше був магазин з назвою «Ольвія». Це приміщення було комунальним, але нещодавно воно перейшло у приватну власність. Спершу його орендував, а потім, швидко зробивши невід’ємні поліпшення, викупив місцевий адвокат Олексій Заволокін. Тепер замість «Ольвії» вивіска – «Делікат».
Пояснити цікавість адвоката до магазинів може його бекграунд. Одним з ключових співзасновників мережі «Делікат» є місцевий політик та бізнесмен Роман Діскант. До бенефіціарів мережі також долучилася бізнесвумен, депутатка Черкаської обласної ради Валерія Бондаренко. Так, дружина міського голови Черкас.
Адвокат Олексій Завлокін
Олексій Заволокін, перший приватний власник приміщення, викупив його із комунальної власності за 1 600 000 гривень. Йдеться про 200 метрів квадратних комерційно‐привабливої площі. 200 доларів за квадрат у центрі Черкас. Примітно те, що одразу після викупу Заволокін перепродав це приміщення бенефіціарам мережі магазинів.
Зауважимо на ще одному нюансі. Заволокін є депутатом Золотоніської міської ради від політичної сили «Батьківщина». Як і Роман Діскант у Черкаській міській раді. Такий от «батьківщинівський» транзит.
Хто власник комунального майна на Надпільній і до чого тут мама Юрія Тренкіна?
Процес оперативного транзиту права власності від одних до інших є характерною ознакою для багатьох випадків викупу орендованих комунальних приміщень. Йдеться про так званого доброчесного набувача. Він наскільки доброчесний, що завжди може сказати: «Я не знаю, що робив попередній власник і які у нього були домовленості з міською владою. У мене таких точно немає».
Навіс біля колишньої тютюнової фабрики, де відкривають магазини
Щось подібне може сказати й новий власник приміщення за адресою Надпільна, 277 у Черкасах. Ця історія почалася у 2011 році, коли міжнародна корпорація зробила місту подарунок – майновий комплекс колишньої тютюнової фабрики у центрі Черкас. Однак діяло обмеження – жодної комерційної діяльності на території колишньої фабрики. Цієї домовленості дотримувалися до 2022 року, допоки частину комплексу не виставили на аукціон.
Спершу нібито про продаж не йшлося, лише хотіли віддати у довготермінову оренду навіс та 16 соток землі під ним. Орендар знайшовся – компанія, власником якої є бізнесмен Микола Самойленко. Він паралельно займається продажем електротоварів у магазині, який належить матері секретаря міської ради Юрія Тренкіна.
Магазини в центрі Черкас з’явилися теж завдяки схемі продажу комунального майна
У 2023 році місцева влада дозволила компанії Миколи Самойленка викупити орендовану ним територію за 75 000 доларів за тодішнім курсом. Після того, як навіс вибув з комунальної власності, він швидко опинився в інших приватних руках. Нині бенефіціарними власниками компанії, яка володіє навісом та магазином, що з’явився на його місці, є вже згаданий Олександр Сінгаєвський, «мерседесом» якого користується родина міського голови, а також Ірина Молодичук. Директором всієї компанії є працівник автомайстерні, яка належить матері секретаря міської ради Юрія Тренкіна.
Фіксуємо: 75 000 доларів за 16 соток землі у центрі Черкас, а також за готовий каркас для майбутнього величезного магазину.
Читайте також. Скільки заробляють у Черкаській ОВА: хто отримує понад мільйон.
Як експерт формує ціну комунальної нерухомості в Черкасах і чому він один?
Як ми вже говорили раніше, з 2022 року понад 20 об’єктів продали з комунальної власності. Хоча й більшість з них опинилася в руках, близьких до влади людей, є й бізнесмени, які здатні платити ринкову ціну за нерухомість. Утім тоді виникає запитання, як оцінити щось для одних у 250 доларів за квадрат, а для інших – майже те саме у 1000 доларів.
Тут ключовим є рішення органу місцевого самоврядування надати дозвіл на викуп. Це право, здається, доступне не для всіх. І, щоб таки отримати приміщення за безцінь, треба ще один елемент – висновок експерта‐оцінювача.
Секретар Черкаської міської ради Юрій Тренкін та експект‐оцінювач Руслан Колесник
За останні роки більшість подібних оцінок на замовлення місцевої влади провів місцевий експерт‐оцінювач Руслан Колесник та пов’язана з ним юридична особа. Цікаво, що наприкінці 2025 року він отримав нагороду з рук секретаря міської ради Юрія Тренкіна «за вагомий внесок у соціально‐економічний розвиток нашого міста». «Економічний» звучить цинічно, оскільки у справі, яку робить Колесник на замовлення міської ради, не має бути економії. Навпаки місто має бути у виграші. Та на це в експерта‐оцінювача є пояснення.
- Ціна формується не від ринкової вартості. Ми починаємо розраховувати вартість комерційного приміщення в тій площині і в тому стані, в якому передавали об’єкт для оцінки. Тобто якщо дали дозвіл на проведення капітальних ремонтних робіт, то ми робимо припущення, що це приміщення було в незадовільному стані. А порахувати нині вартість об’єкта в незадовільному стані досить складно, – розповідає експерт‐оцінювач Руслан Колесник. – До нас приходить на оцінку визначення комунальної частки вартості. Передаються такі приміщення, в яких не зазначене функціональне використання. І, швидше за все, в договорах пишуть, що це нежитлове приміщення. Тобто, яке в нього буде функціональне використання, ми не знаємо.
Можливості для реалізації цієї схеми «вшиті» не лише у законодавство, вони інтегровані у різноманітні нормативні акти, які регулюють діяльність, зокрема експертів‐оцінювачів. І, схоже, експертна оцінка має такий вигляд: «Спробуймо визначить, як можна використовувати величезне приміщення посеред міста. Можливо, там може бути лише склад? Тоді зменшуємо ціну. А ще, якщо приміщення потребує невід’ємних поліпшень, то значить воно у вкрай занедбаному стані. Тоді ціна має бути ще меншою».
Рієлтор Дмитро Усмединський
Так утворюється ціна, що у кілька разів менша за ринкову. Та навіть голі стіни чи приміщення у занедбаному останні не мають коштувати 200 чи 300 доларів за квадрат у центрі Черкас, каже експерт.
- Я б продав дорожче, – говорить рієлтор Дмитро Усмединський, переглядаючи фото об’єкта, який раніше оцінили за ціною 200 доларів за сотку. - Оцінка – річ цікава. Всі об’єкти різні. У всіх є різні недоліки й переваги. Треба дивитися на стан приміщення, може, воно в аварійному стані, може, даху немає, може, стіни в ньому розбиті, розвалюються, може, прогнили. Але немає таких цін у 200–300 доларів. 500, 600, 700 доларів за квадратний метр є. Оцінка нині навіть не вийде 200–300 доларів.
Звичайно, рієлтор продав би дорожче майно, бо це його робота – продавати дорожче і в інтересах продавця. Так само роботою місцевої влади мала би бути турбота про наповнення міського бюджету.
- Якщо є незаконні рішення, то я думаю, що прокуратура чітко і швидко скасовує ці всі рішення, – зазначає мер Черкас Анатолій Бондаренко. – Коли експерт робить оцінку, наприклад, у 200–300-400 доларів, і ми вважаємо, що ціна занижена, наймаємо нову експертизу і по ринковій вартості продаємо. Але це все з аукціону продається відповідно до норм чинного законодавства. Я дав команду повністю все майно виставити через аукціон «Prozorro» на продаж.
Міський голова Черкас Анатолій Бондаренко
«Останній вагон» або змінам у викупі майна бути
Отже, що маємо на квітень 2026 року? Викуплені колишніми орендарями кілька десятків комерційно привабливих приміщень переважно у центрі міста, а також переважно ці колишні орендарі так чи так пов’язані з місцевою владою. Фінансовий результат – ймовірні збитки у кількадесят мільйонів гривень.
Водночас маємо позицію міського голови – продаж всього того, що залишилось у володінні громади і їй не потрібне. Цій позиції є, ймовірно, пояснення.
- На початку 2025 року ми ухвалили закон, який закриває цю схему. Оскільки ти не можеш на рівні закону визначити, хто хороший орендар, а хто поганий, бо є абсолютно різні випадки. І це політично складна історія. Багато людей, особливо це стосується місцевих політиків, зайшли в процес цих невід’ємних поліпшень і викупів. Нам не вдавалося зібрати необхідну кількість голосів, але торік вдалося. З умовою закриття цієї схеми через рік. Тобто до 6 червня 2026 року ця схема ще діє, – пояснює нардеп Олексій Мовчан.
Автор розслідування – Артур Чемирис
Отже, з третьої спроби народні депутати все ж змогли закрити величезну дірку в законодавстві, через яку місцеві бюджети роками недоотримували десятки мільйонів гривень. Однак до червня ще є трохи часу. Кілька тижнів тому місцевий виконавчий комітет затвердив чергову експертну оцінку, завдяки якій з комунальної власності може вибути чергове комерційне приміщення площею у кілька сотень квадратних метрів. Знову йдеться про центральну частину Черкас і знову ми можемо очікувати продаж зі збитками для місцевого бюджету.
Розслідування «18000» про продаж комунального майна Черкас
Автор розслідування – Артур Чемирис
Текстова версія – Вікторія Нянько
Читайте також: Черкаські прокурори скасували «туалетну схему» із землею колишньої військової частини.
Єдині, хто публікує імена колаборантів та корупціонерів. Знаходьте актуальні новини Черкащини на «18000». А також підписуйся на телеграм‐канал «18000 | Шо там у Черкасах?»