Договір довічного утримання: де можлива лазівка для шахраїв
Що це – прогалина в законі чи відверта несправедливість? У Черкасах квартира в мікрорайоні «Лісовий» після смерті власниці опинилася у руках жінки, яка зникла ще 15 років тому. Раніше нерухомість належала Марії Йосипівні – за словами рідних, вони доглядали її до останніх днів і організували поховання. Та квартира дісталася іншій людині, яка свого часу зобов’язалася піклуватися про пенсіонерку і гідно її поховати, але натомість виїхала до Китаю.
У цьому розслідуванні журналіст «18000» Артур Чемирис розповідає, як через лазівку та договір довічного утримання нерухомість може опинитися у руках сторонніх, і чому від цього не застрахований ніхто.
Спадщина чи договір: як оформлюють майно на старість
Багато перед ким на старості постає питання: як при житті врахувати свої інтереси, а також не образити інтереси тих, хто все життя або ж значну його частину, був поруч. У законодавстві багатьох країн, зокрема України, є щонайменше три варіанти передати майно:
- спадщина;
- заповіт;
- договір довічного утримання.
Спадщина
Це коли майно після смерті людини залишається її родичам відповідно до чітко визначеної законом черги. Спочатку – дружина та діти, потім батьки, далі брати, сестри та інші.
Як розподіляє спадщину закон
Заповіт
Якщо варіант зі спадщиною не підходить, наприклад, рідні діти за батьком чи матір’ю не доглядали, а от племінники – інша справа, то є варіант із заповітом. Це документ, у якому при житті можна визначити, хто отримає майно після смерті, але є нюанс. Наприклад, не можна обділити у своєму заповіті неповнолітніх дітей або дітей з інвалідністю. Такий варіант не всім підходить.
Договір довічного утримання
Це третій варіант, що здається найбільш надійним.
- Договір довічного утримання – це така форма правочину, за якої відчужувач передає свій об’єкт нерухомого майна набувачу. Набувач натомість за отримання цього об’єкта зобов’язується здійснювати належний догляд і потім поховати людину, – розповідає юристка Любов Полішкевич.
Юристка Любов Полішкевич
Тобто людина за життя може передати своє цінне майно у власність іншій особі. Формально воно вже їй не належатиме, однак вона зберігає за собою довічне право користування. Повне розпорядження майном новий власник отримує після її смерті.
Ситуація з оформленням договорів довічного утримання настільки поширена, що навколо неї сформувався ринок послуг і ризиків для власників нерухомості. Йдеться про так званих адвокатів пенсіонерів – люди, які за допомогою реклами шукають клієнтів, переважно самотніх пенсіонерів. У маркетингових цілях такі речі називають другою пенсією.
Реклама в мережі допомоги пенсіонерам та договору довічного утримання
Пенсіонер або пенсіонерка укладає договір з людиною, яка зобов’язується доглядати, оплачувати комунальні послуги, інколи — надати одноразову фінансову допомогу й виконувати інші умови, прописані в угоді. Натомість власник ще за життя передає їй своє майно.
Адвокати у рекламних оголошеннях нічого не приховують: «від вас квартира, від нас догляд». Договір захищає обидві сторони. Але інколи ця формула дає збій і перетворюється на абсурд. Водночас цим матеріалом ми не кидаємо тінь на подібні угоди. Навпаки, хочемо, щоб такі договори не були інструментом в руках ймовірних шахраїв.
Коли догляд існує лише на папері: історія з Черкас
У 2010 році черкащанка Марія Йосипівна, якій на той момент було 70 років, уклала договір довічного утримання з киянкою Юлею Головинською. Вже за 15 років у черкаському суді, на той момент аспірантка, а тепер науковиця пані Юлія розповідає, що тоді вона вирішила доглядати за пенсіонеркою, аби згодом отримати від неї її квартиру в одному зі спальних мікрорайонів Черкас.
Договір посвідчив місцевий черкаський нотаріус, відповідно до якого Юлія Головинська мала заплатити Марії Йосипівні майже 2000 доларів одноразової виплати за тодішнім курсом, а також компенсувати витрати на комуналку і ще надавати по 500 грн щомісяця на потреби пенсіонерки.
Марія Йосипівна отримала одноразову виплату і протягом нетривалого терміну передбачену щомісячну компенсацію. Згодом ці виплати припинилися, ба більше не був забезпечений ледь не головний момент договору, а саме поховання Марії Йосипівни.
Скрин із відео засідання суду в Черкасах
Цитуємо уривок відео з судового засідання:
- До якого періоду тривали виплати? – запитує Юлію Головинську адвокат позивачки.
- Я не впевнена, але мали бути весь час, – відповідає пані Юлія.
- Юль, коли померла Марія Йосипівна?
- Я особисто не знаю цієї інформації. Мій представник може надати цю інформацію.
З цієї розмови випливає, що Юлія Головинська не доглядала за пенсіонеркою з Черкас. Схоже, що жінка навіть не знала про смерть своєї підопічної та дізналася про це лише після того, як до суду звернулася внучка Марії Йосипівни – Тетяна.
- Після поховання нашої бабусі наводили лад у квартирі й знайшли документи, які були дуже дивні для нас, незнайомі, особливо зацікавив і збентежив договір довічного утримання на абсолютно незнайому особу. З цього моменту почали з’ясовувати, що це, хто це, – каже Тетяна Сорочан‐Оржеховська.
Тетяна Сорочан‐Оржеховська – внучка Марії Йосипівни
Припустимо, що ці документи не були б такими дивними для родичів Марії Йосипівни, якби у її житті справді була доглядачка. Однак тепер у житті родини Марії Йосипівни з’явився адвокат Юлії Головинської.
- Які це мають бути родичі, про які бабуся не повідомляла людям, з якими вона спілкувалась, коли укладала договір, коли просила гроші на проживання. Ну, і уклала договір, і навіть не сказала своїм родичам, – пояснює адвокат пані Юлії Костянтин Машков.
Адвокат Юлії – Костянтин Машков
Дізнатися у Марії Йосипівни, чому так сталося, вже неможливо. Водночас її родина не бачила доглядачки своєї бабусі ні за її життя, ні зараз, допоки триває судовий процес. Проте можна відповісти на запитання, чому цю історію розповідає онука Марії Йосипівни, а не її доглядачка. Адже понад 10 років тому Юля Головинська разом з чоловіком емігрувала до Китаю, де перебуває донині.
Здавалося б, що суд швидко встановить істину у цій справі. Адже невиконання угоди утримання є очевидним, утримувачка багато років за кордоном – про смерть своєї підопічної нічого не знає, коштів протягом тривалого терміну, визначених договором, не надсилала. Але сталося не так.
- Суд ухвалив: у задоволенні позову Сорочан‐Оржеховської Тетяни Василівни до Головинської Юлії Юріївни, третя особа – Друга черкаська державна нотаріальна контора, про визнання недійсним договору довічного утримання, скасування державної реєстрації права власності – відмовити, – зачитала рішення суддя Світлана Токова.
Читайте також. Хто з мерів на Черкащині отримує найбільше? Це не Бондаренко.
Як працює договір довічного утримання та чому після смерті змінити нічого не можна
Як говорять профільні юристи, договір довічного утримання захищає обидві сторони. І це справді так. Але лише при житті власника квартири. Після його смерті ситуація кардинально змінюється.
- Нюансом таких справ є те, що розірвати договір довічного утримання можна лише за життя власника майна. Тому що, коли відчужувач помирає, повне право розпорядження майном отримує набувач. Адже після смерті відчужувача договірні відносини з договору довічного утримання припиняються, – пояснює суддя‐спікер Соснівського районного суду Черкас Ярослав Пересунько.
Cуддя‐спікер Соснівського районного суду Черкас Ярослав Пересунько
Зі слів судді спікера районного суду, у якому розглядали справу за позовом родичів Марії Йосипівни до Юлії Головинської, у подібних справах до суду зазвичай звертаються ще за життя людей, яких мали доглядати. А після їхньої смерті – все, договір виконано. Тому єдиний варіант – це визнати такий договір недійсним.
- Законом дійсно передбачений обов’язок набувача поховати відчужувача після його смерті. Але випадків судової практики, коли з підстав невиконання цієї умови визнається недійсним договір довічного утримання, я особисто не зустрічав, – додає Ярослав Пересунько.
Відповідальність за дійсність подібних угод покладена на нотаріусів.
- Йдеться про визнання припинення договору з моменту його укладення. Тобто, укладаючи цей договір, наприклад, людина була недієздатною або перебувала під значним тиском, їй погрожували або укладали договір через певну помилку, – розповідає юристка Любов Полішкевич. – З нашого досвіду співпраці з нотаріусами міста Черкас, Черкаського району, з ким ми стикалися, ці люди ретельно перевіряють названі обставини.
Зважаючи на логіку законодавства, цю прогалину намагалися нівелювати за допомогою свідоцтва про смерть. І окремі нотаріуси продовжують дотримуватися цієї практики.
Нотаріус Сергій Фіщук
- Той, хто ховає, тому видають оригінал свідоцтва про смерть, – каже нотаріус Сергій Фіщук. – Доглядач повинен бути з цим документом. Лише з ним можна зняти заборону. Це моя практика.
Саме черкаський нотаріус Сергій Фіщук у 2010 році посвідчив договір довічного утримання між Марією Йосипівною та Юлею Головинською. І нині за понад 15 років він каже логічні речі. Якщо людина померла, і її хтось поховав, то саме він чи вона отримує оригінал свідоцтва про смерть у єдиному екземплярі. Цей документ і посвідчує належне виконання важливої умови договору довічного утримання. Якщо ж людина обіцяла когось довічно утримувати, але оригіналу свідоцтва про смерть не має, то це означає, що щось не так із доглядом. І потрібно врегулювати всі суперечки із тим, хто отримав цей оригінал, і лише після цього звертатися до нотаріуса, аби зняти заборону на відчуження колись переписаного на нього чи неї майна.
Роль нотаріуса: де виникає прогалина
Влітку 2025 року, коли внучка Марії Йосипівни – Тетяна, звернулася до черкаського суду, щоб визнати недійсним договір її довічного утримання Юлією Головинською, сама Юлія продала квартиру в Черкасах. При цьому оригінал свідоцтва про смерть був у Тетяни Сорочан‐Оржеховської, яка забезпечила належну старість та поховання пані Марії.
За інформацією «18000», заборону на відчуження черкаської квартири зняв київський нотаріус на підставі витягу з реєстру актів цивільного стану. Попри логіку та позицію одних нотаріусів, існує логіка та позиція інших. Тому питання доброчесності вже є до набувача квартири. Нещодавно у законодавство ввели навіть відповідне поняття – «доброчесний набувач».
Розмова Артура Чемириса з новою власницею квартири в Черкасах Оленою
- Ми готуємо матеріал щодо договорів довічного утримання, зокрема, в контексті судового процесу, що триває… – не завершив фразу автор розслідування Артур Чемирис, як його перервала співрозмовниця.
- Почекайте, я не довічне утримання, я в людини її купувала, – відповідає нова власниця квартири Марії Йосипівни – Олена.
- Вам відомо, що щодо цієї квартири триває судовий процес?
- Ні.
- Квартиру вам продавала її власниця?
- Я не знаю, з ким говорю. Такі питання не вирішую телефоном. Вибачте, до побачення.
Що отримає родина та як перевірити договір довічного утримання
Нині з’ясувати, чому з’явилася угода про довічне утримання і чому рідні Марії Йосипівни не знали про існування Юлії, неможливо. Не коментує цю ситуацію і сама Юлія Головинська. Судовий процес між тими, хто мав би утримувати пенсіонерку за договором, і тими, хто її утримував за життя, триває.
Водночас, зважаючи на рішення першої інстанції, все, що може отримати родина Марії Йосипівни, – це теоретична компенсація за ті витрати, які понесли саме вони, проте мала нести її утримувачка.
Багатоповерхівка в Черкасах, де була квартира Марії Йосипівни
Перевірити, чи є договір довічного утримання або обтяження на квартиру в Черкасах, можна через ЦНАП.
- Адміністративний збір за цю послугу – 80 грн. Це можна зробити в будь‐якому центрі надання адміністративних послуг за місцем вашого перебування, не обов’язково за місцем розташування нерухомого майна. І ви отримаєте детальну інформацію, зокрема і відомості про обмеження, обтяження, – пояснює юристка Любов Полішкевич.
Отримавши подібну довідку за життя Марії Йосипівни або ж дізнавшись в інший спосіб про існування подібної угоди, у родини пенсіонерки було б більше шансів та можливостей захистити свої інтереси, а також вберегти родини майно у сім’ї.
Розслідування «18000» про договір довічного утримання та квартиру в Черкасах
Автор розслідування – Артур Чемирис
Текстова версія – Вікторія Нянько
Читайте також. Податкова перевіряє бізнес: що варто знати підприємцям Черкас.
Моніторинг ситуації в Черкасах та Україні під час масових ракетних атак, останні новини Черкас та ключові події доби читайте на сайті «18000». Підписуйся на телеграм‐канал «18000 | Шо там у Черкасах?»