Фото – dom.ria
Вартість житла в Україні протягом “карантинних” 2020-2021 років збільшилась в середньому на 30%. На ринку Черкас зростання не таке істотне, але теж цілком відчутне.
У нашому місті активно починаються нові будівельні проєкти та завершуються інші. Проте не всі вони успішні. В силу ринкових умов або поганого менеджменту деякі з таких проєктів перетворюються на “довгобуди”. Незважаючи на ризик замороження своїх коштів в “довгобуді” черкасці активно вкладають гроші в новобудови. Для декого це єдина можливість придбати жило, а для декого – інвестиція.
При цьому законодавство погано захищає інвестора від недобросовісного забудовника і тим більше не захищає від ризиків виникнення проблем на ринку в цілому.
Про те, як мінімізувати свої ризики, купуючи ще не збудовані квадратні метри омріяного житла, розповів у коментарі “18000” керуючий партнер “Юридичної фірми Результат” Максим Полішкевич.
– Перш за все усвідомте той факт, що ви ризикуєте. Ви ризикуєте втратити гроші повністю або частково. Ви ризикуєте отримати свою квартиру значно пізніше ніж розраховували. Ризикуєте отримати її в гіршій якості. Ризикуєте заплати значно більше ніж планувалося спочатку.
Усвідомивши та прийнявши ризики обирайте житловий комплекс. Якщо ваша мета – жити у цій квартирі в подальшому, то з одного боку вас в першу чергу цікавитимуть зручність розташування, планування і таке інше. Але ж саме в цьому випадку і варто пересвідчитись у тому, що ризики виникнення проблем з будівництвом мінімальні. Якщо ви просто інвестуєте кошти, то можете ігнорувати частину факторів щодо комфортності житла і зосередитись виключно на безпеці інвестиції. Як бачимо, безпека має значення в будь-якому разі, – розповідає він.
За словами Полішкевича, варто перевірити наступне:
- Об’єкт (земельна ділянка та дозвільні документи).
- Суб’єкт (забудовник).
- Договір, який майже ніхто ніколи не читає, і який практично завжди захищає лише забудовника.
Далі публікуємо коментарі юриста щодо кожного із пунктів без правок, так, як він надав їх редакції.
Об’єкт
У правовому регулюванні будівництва практично все крутиться навколо землі. Права на землю мають вирішальне значення. Тому обов’язково з’ясуйте на якій саме земельній ділянці планується або ведеться будівництво. Ключовим ідентифікатором є не адреса ділянки, а її кадастровий номер. Неодмінно з’ясуйте кадастровий номер та загляньте в публічну кадастрову карту і реєстр речових прав. Якщо публічна кадастрова карта чи реєстр речових прав скажуть вам, що ця земля відведена не для будівництва житлового будинку, то це перший дзвіночок задуматися над тим, що вам продають кота в мішку. Можливо, забудовник в подальшому змінить це, але це точно створює додатковий ризик щонайменше в частині строків будівництва. Якщо ваш майбутній житловий комплекс знаходиться безпосередньо в місті Черкаси, а не, наприклад, таунхаус за межею міста, то не полінуйтесь заглянути на генеральний план міста та переконатися, що там передбачена житлова забудова.
Окремо перевірте документи, що дають право на здійснення будівництва. Попросіть містобудівні умови та дозвільні документи на початок будівельних робіт. Бажано в паперовому та електронному вигляді.
Суб’єкт
Хто ваш забудовник? З ким ви укладаєте договір? У кого право користування (чи власності) на землю? Існують випадки, коли ви укладаєте договір не з користувачем землі. У цьому разі вам необхідно попросити договір, який поєднує цих учасників гри. Такий договір не може бути від вас секретом. І тепер вам потрібно буде перевірити всіх учасників. Як? Загугліть. Гугл знає майже все. Існує безліч приватних та публічних сервісів де ви можете дізнатися засновників юридичної особи. А потім дізнатися про інші бізнеси цих же людей. Дізнатися про їх проблеми з державою, податками, судами, тощо. Знайдіть інші об’єкти цього забудовника. Поцікавтесь історією цих об’єктів. Але майте на увазі “помилку того, хто вижив” і не переносьте попередній позитивний досвід цього забудовника на нове будівництво автоматично. Деякі гравці цього ринку успішно реалізувавши один проєкт починають відчувати себе богами і набирають більше об’єктів ніж можуть потягнути. Сама по собі кількість об’єктів в роботі не показник якості роботи. Один вкрай скандальновідомий столичний забудовник навчаючи менеджерів з продажу говорив: “Ваша задача продавати. Решта не ваша справа.” І вони продавали. І сотні людей роками чекають квартири. Тому майте на увазі, що великий забудовник теж не гарантія успіху. Що більший забудовник, то легше йому терпіти окремо взятий довгобуд. Ретельно ставтесь до ділової репутації забудовника.
Договір
Я часто посміхаюся коли мене просять “глянути” договір. Люди інвестують десятки тисяч доларів, інколи останні, і не переймаються тим, що підписують. Відсутність довіри суспільства до судової та правоохоронної системи сприяє відсутності довіри до договорів, як інструменту захисту та гарантій. Це все логічно і зрозуміло, але точно не привід ігнорувати договір. Майте на увазі, що вам за замовчуванням запропонують договір, який буде працювати проти вас. Строки введення будинку в експлуатацію будуть приблизні, а їх порушення не каратиметься. Розірвання договору буде болісним для вас, а не для забудовника. Часто в договорі навіть відсутня прив’язка до землі на якій ведеться будівництво, а це (як ми говорили вище) має вирішальне значення. Буде передбачено ваш обов’язок доплачувати, якщо забудовник прорахується і тому подібні речі. Не завжди ви можете на це вплинути. Деякі забудовники настільки байдужі, що можуть собі дозволити ігнорувати пропозиції змінити їхній стандартний договір. Ви не купите, то купить хтось інший. Але це точно не підстава не вести переговори. Це точно не підстава не прочитати договір. Ви маєте щонайменше усвідомити, що віддаєте кошти без жодних для себе гарантій. А якщо ви ще й платите готівкою, то, найбільш ймовірно, ви та отримувач коштів порушите закон. Можливо, вам не дадуть касовий документ про отримання коштів, а видадуть якусь довідку, яка не підтверджує факту передачі вами коштів. Навряд чи вам вдасться нав’язати забудовнику “правильний” договір, але спробувати внести в нього базові правильні речі просто необхідно.
Замість висновків
Жодні ваші зусилля не зупинять жадібного забудовника від добудови кількох непередбачених проєктом поверхів та проблем з введенням в експлуатацію. Ви не вплинете на зростання цін на будівельні матеріали та енергоносії. Ніхто не гарантує, що міська рада перед черговими виборами не почне скасовуватися дозвільні документи вашого забудовника з мотивів політичної доцільності.
Але є ризики, які ви можете розрахувати та мінімізувати, і ваш обов’язок перед собою та вашою сім’єю зробити все можливе, щоб ваша інвестиція була в безпеці. Проявіть акуратність та педантичність у виборі майбутнього житла. Перевірте все і навіть більше. Скористайтеся послугами фахівців, які зберуть всю можливу офіційну та неофіційну інформацію. Або ж, замість всього цього, підіть порадьтеся з ворожкою… Вдалих інвестицій!
