ОСББ  VS  «Нова якість»: не вір, не бійся, не проси

Читач може здивуватися, чому я використовую в назві статті принципи життя  арештантів, відомі широкому  загалу з часів  публікації «Архіпелага ГУЛАГа» та інших творів про репресивні табори радянських часів?

Відповім: цей девіз годиться  до будь-яких місць несвободи, тобто місць, які неможливо покинути за власним бажанням.  В’язниць. Інтернатів. Тоталітарних держав. Палких обіймів компанії-монополіста.

Ось уже дев’ять місяців, як наявність монопольної компанії – управителя черкаських багатоповерхівок перетворилося у кошмар для власників багатоквартирних будинків, що вирішили взяти долю свого будинку в свої руки та створити ОСББ.  Точніше одним підприємством управитель (ТОВ «Сантехбудконструкція») був лише на стадії проведення конкурсу, «прописаного» мерією міста під компанію-гіганта: в конкурсі на обрання управителя в обласному центрі було передбачено тільки 4 лоти, що не дало можливості взяти в ньому участь приватним підприємцям і невеличким компаніям. Після конкурсу компанія-переможець виділила  із себе більше сорока нових підприємств – ТОВ «Управлінська компанія «Нова якість» дільниця №__» зі статутним капіталом по 10 тисяч гривень кожен. Саме ці підприємства – клони, що зареєстровані за однією адресою, мають однакових засновників, керівництво, секретаря та відрізняються один від одного тільки цифрою «дільниці» наприкінці назви та кодом в державному реєстрі – і обслуговують місто зараз.

Формально розірвати договір з компанією – управителем, що обрана місцевою владою на конкурсі,  не просто, а дуже просто. Це зафіксовано в договорі, в п.33. Якщо протягом строку дії цього договору співвласники ухвалюють рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення. Таке положення запозичене з типового договору, затвердженого Кабміном, але головне – право на одностороннє припинення зобов’язань, якщо це передбачено договором, передбачене ст. 525 Цивільного кодексу.

На практиці на день написання статті цей квест зуміли пройти лише чотири ОСББ з-понад тридцяти новостворених. Перше з них було зареєстроване ще 8 травня 2019 року, тобто до фіналу конкурсу на обрання управителя, а останнє – є ОСББ виняткового розміру, квартир приблизно на 10. Компанія  – управитель стверджує,  що тільки ці чотири ОСББ начебто дотримались процедури, але це не зовсім так. Я бачила два пакети документів з цих  чотирьох  і з півтора десятка пакетів документів тих ОСББ, яких «Нова якість» продовжує тримати в своїх міцних обіймах, і більшість з них була на тому ж рівні оформлення, що і ОСББ, яким пощастило.

Чому група компаній «Нової якості» заперечує спроможність новостворених ОСББ розірвати договір, надсилаючи адвокатські запити, ігноруючи претензії та власні безумовні зобов’язання передати документацію та надати звіт по будинку про свою діяльність  до моменту розірвання договору? –  Просто тому, що хоче робити саме так.

Чи є в них юридичне право перевіряти документи новостворених ОСББ? – ні. Чи є дієвий, а головне швидкий спосіб протидії подібним зловживанням з боку монополістів? – Де-небудь в «розвинутій правовій державі»  має бути. Але у нас, тут і зараз – на жаль, немає.

В умовах слабкості державних інституцій, бездіяльності правоохоронних та антимонопольних органів хуліганська позиція «а спробуй, забери!» – занадто легко залишається безкарною.

У такій ситуації важливо не тільки правильно обрати способи захисту порушеного права, але і проявити послідовність і наполегливість у  їхньому захисті. За зовнішнім хаосом майже завжди виглядає чиясь холодна голова,  а то і декілька, і жодну схему ви не зламаєте «кавалерійським наскоком».  Це можливо лише продукуючи власну стратегію захисту, передбачаючи всі наслідки своїх дій та плануючи їх на багато кроків вперед.

Важливе уточнення – рухатися потрібно виключно в межах правового поля. Інакше наша короткозора держава щонайменше не зрозуміє, в чому різниця між вами та опонентами, а в гіршому випадку ярлик порушника буде приклеєний саме до вас.

Тому принцип перший і головний: не вір. Якщо місцева влада хоче вам допомогти, але у неї раз за разом нічого не виходить, це є ознакою,  що насправді влада хоче чогось іншого.

Чому я так думаю? А чому у нас в місті так багато плитки – можливо тому, що «плитка – це нормально»? (с). І якщо в місті так мало новостворених ОСББ зуміло розірвати договір з «Новою якістю», то, мабуть, можливість їхнього обслуговування власними силами або «ненормальна», або принаймні не настільки «нормальна», як плитка в очах місцевої влади?

Якщо порівняння ОСББ з плиткою здається вам невдалим, то є більш яскрава історія – з додатковими угодами номер один до договорів на управління багатоквартирними будинками з ТОВ «Сантехбудконструкція».

3 вересня 2019 року виконком ЧМР ухвалив рішення №987, яким затвердив ціну робіт та кошторис до договорів (який є невід’ємною частиною  договору) в новій редакції. Вже 10 вересня 2019 року додаткові угоди були підписанні по всіх «дільницях». Від імені співвласників додаткові угоди підписала заступник міського голови Людмила Бордунос, а рішення виконкому від 03.09.2019 року підписане міським головою Анатолієм Бондаренко особисто.  Щодо підписання цих угод немає жодного рішення загальних зборів будинку, які б уповноважили Людмилу Бордунос діяти від імені співвласників. Але це не завадило ані «Новим якостям», ані виконкому за власним розсудом збільшити вартість «робіт обов’язкового переліку»  в кошторисі порівняно з тією, що була первісно запропонована переможцем конкурсу, та передбачити витрати на «роботи понад обов’язковий перелік», які конкурсом взагалі не передбачались.

Порівняти, який вигляд мав кошторис до затвердження додаткових угод та після них можна на фото.

Геть інша доля у рішень виконкому, що начебто «допомагають» ОСББ попрощатися з «Новою якістю». Рішення виконкому від 27 грудня 2019 року про розірвання договорів з «Новою якістю» по дванадцяти ОСББ шляхом підписання додаткових  угод  про розірвання договору з самого початку виглядало як певний  «комплімент» управителю – підписання додаткової угоди не вимагається, якщо в договорі прописано право сторони припинити дію договору в односторонньому порядку, шляхом надіслання відповідного повідомлення. Але після того, як ці додаткові угоди підписав тільки міський голова, а «Нові якості» відмовилися від їхнього підписання, стало остаточно зрозуміло, що це рішення виконкому не тягне за собою жодних правових наслідків.

Схожа ситуація з рішенням виконкому №105 від 30 січня 2020 року, в якому виконком просто констатував факт припинення договорів з «Новими якостями» тридцятьма ОСББ. Схожа, але не така.  Необхідність визнання такого факту окремим рішенням виконкому сам виконком і створив – департамент соціальної політики ЧМР не сприймав ОСББ як особу, що надає співвласникам послуги з управління, до надання ними низки документів, які без згоди «Нової якості» надати було неможливо. І склалась ситуація, коли ОСББ, керуючись роз’ясненнями Мінрегіону, через два місяці після повідомлення про розірвання договору почали обслуговувати себе самостійно, зокрема збирати внески, а департамент соціальної політики продовжував співпрацювати  виключно з компаніями «Нової якості». У кожного ОСББ є власна дата припинення договору з  управителем, яка залежить від дати отримання управителем повідомлення про припинення договору в зв’язку із зміною форми правління. Ця дата не залежить від рішення виконкому або його відсутності. Але якщо визнати, що по низці ОСББ державний орган продовжує відшкодовувати пільги неналежному суб’єкту господарювання (а пільги за інвалідів по зору, наприклад, відшкодовуються безпосередньо управителю), то це тягне за собою негативні юридичні наслідки, насамперед для департаменту соціального захисту.

Тому до ухвалення рішення виконкому №105 про те, що «вода водяниста» (договори на управління, розірвані згідно п.33 договору – дійсно розірвані), виконавчий комітет ухвалив також рішення №104 «Про затвердження порядку відшкодування коштів за надані пільги і житлові субсидії населенню, що проживає в багатоквартирних будинках», в якому був внесений  пункт, що факт припинення договору має бути підтверджений рішенням виконавчого комітету.  І ця, і попередня редакції «Порядку відшкодування» досить помітно відрізняється від Порядку, встановленого Постановою Кабінету Міністрів  №373 від 14.04.2019 року, але на сьогодні цей витвір нормотворчості нашого виконкому не визнаний недійсним (і навіть ніким не оскаржений),  і місцевий департамент соціального захисту керується саме ним. Тому, якщо мешканці вашого будинку бажають отримати монетизацію пільг та субсидій, або само ОСББ  бажає отримати  компенсацію за пільги, що надаються ним інвалідом по зору –  то ласкаво просимо до клубу бігунів по колу.

Ухвалюючи рішення №105 від 30 січня 2020 року виконком крім того, що перевищив свої повноваження (нагадую, що договори вважаються припиненими через два місяці після повідомлення про це компанії – управителя, а не в силу рішення виконавчого комітету про це), так ще і допустив смислові помилки, не перевіривши  (за недбалістю або навмисно), чи по всім тридцяти ОСББ дійсно сплив двомісячний строк повідомлення компанії – управителя про розірвання договору.

На сьогодні рішення виконавчого комітету №105 оскаржене ТОВ «УК «Нова якість» дільниця №36» до господарського суду Черкаської області. Справа №925/186/20 слухається в загальному провадженні,  підготовче засідання призначене на 17 березня 2020 року о 9:00.   Відповідачем зазначений виключно виконком Черкаської міської ради, про те, що скасуванням рішення будуть порушені права 30 ОСББ у взаємовідносинах з департаментом соціальної політики – в позові,  звісно, анічичирк.

Погоджуючись на ухвалення виконавчим комітетом рішення №105 замість того, щоб вимагати визнання свого права на дострокове розірвання договору  в односторонньому порядку (або оскаржувати договір як недійсний) тридцять новостворених ОСББ наразі поставлені в позицію, коли вони вимушені захищати рішення виконкому, яке не надто захищає їх самих (по низці ОСББ договори вважаються  припиненими вже кілька місяців, а не  з 30 січня 2020 року), та ще й ухвалене з юридичними дефектами.

Не вирішує проблеми і нова «супер ідея», що законність створення ОСББ буде «перевіряти» комісія з шести осіб: по дві особи від  виконавчого комітету, управляючої компанії та новоствореного ОСББ.  Якщо ОСББ зареєстроване – то його документи вже перевіряв державний реєстратор, і ніхто інший не може дублювати його функції без законних підстав. Якщо ж права будь-якого із співвласників порушені – він має право на їхній захист в установленому законом порядку. Співвласник має право, але не стороння особа, якою є управлінська компанія, нав’язана органом місцевого самоврядування без погодження із власниками будинку.

На сьогодні адвокат управлінської компанії «захищає pro bono» кілька «незадоволених співвласників» по кількох ОСББ, тому, скоріше за все, вивчення документів ОСББ буде використано управителем для спрощення пошуку потенційних скаржників з  числа тих осіб, що не голосували за створення ОСББ або відмову від управителя. Не зайвим буде нагадати, що з точки зору Закону «Про захист економічної конкуренції» підприємства групи компанія «Нова якість», які  зареєстровані за однією адресою, мають одних і тих же засновників, керівників та навіть секретаря, розподілили  місто по територіальному принципу та не конкурують між собою – розглядаються як один суб’єкт господарювання.

На моє глибоке переконання (навіть якщо мою думку не поділяє місцевий осередок Антимонопольного комітету), наявні ознаки створення штучних перешкод по виходу ОСББ з ринку послуг з управління багатоквартирними будинками в місті Черкаси. Поки що всі дії місцевої влади спрямовані на те, щоб ці штучні перешкоди зберегти і навіть легітимізувати в очах містян. І я не бачу жодних підстав  вірити в щирість спроб виконавчого комітету «допомогти» ОСББ.

Не бійся. Право приватної власності гарантується статтею 41 Конституції України. Також воно гарантоване пунктом 1 Протоколу №1 до Конвенції з захисту прав людини та основоположних свобод.  Ратифікувавши цю Конвенцію, держава Україна зобов’язалася забезпечити  захист цього права. Захищаючи право об’єднання співвласників багатоквартирного  будинку на управління  власним будинком шляхом самозабезпечення, ви захищаєте свої невід’ємні права людини. Навіщо боятися? Нехай бояться ті,  хто порушує закон.

Не проси.  Просити, звичайно, можна. Але вам обов’язково нагадають, що «дареному коню в зуби не заглядають»  і навряд чи ви отримаєте саме те, про що просили. Інша справа – вимоги. Кожному праву кореспондують чиїсь обов’язки,  і позовні вимоги не випадково називаються саме «вимогами». Ви маєте право на захист свого порушеного права, і, щоб там хто не казав про кризу судової системи в України, найбільш ефективним способом захисту в нашій країні залишається судовий захист.

Замість епілогу.

За моїм глибоким переконанням, не всі аспекти дій місцевої влади та групи компаній «Нова якість» перебувають у площині цивільного, господарського чи адміністративного процесу. В мене особисто є кілька питань до керівників прокуратури та поліції Черкаської області щодо стану розслідування «фактових» кримінальних проваджень, пов’язаних з управлінням багатоквартирними будинками в місті Черкаси.

У позовній заяві ТОВ «УК «Нова якість» дільниця №36» про визнання недійсним рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради №105  позивач слушно зазначає, що повноваження органу місцевого самоврядування є вичерпаними з моменту  підписання договорів на управління багатоквартирними будинками за результатом конкурсу. Всі подальші зміни до договору від імені співвласників може підписувати виключно особа, уповноважена співвласниками багатоквартирних  будинків.

У зв’язку з чим у мене питаннячко: якщо посадові особи  та/або фактичні керівники «Нових якостей» з самого початку знали, що виконком не уповноважений укладати додаткові угоди, але все ж таки звернулись саме до виконкому за їх укладенням та підписали їх, то як це кваліфікувати? Чи є тут ознаки попереднього зговору або організованої групи? Чи спричинена шкода такими діями, якщо так, то кому і в якому розмірі? Чи мали право компанії – управителі кошти, закладені в кошторисі як податок на додану вартість (сплачується до бюджету) перераховувати на інші потреби? Як кваліфікувати дії заступника міського голови, яка  підписала додаткові угоди номер один? Самого міського голови, що підписав рішення виконкому від 3 вересня 2019 року? Чи є в діях посадових осіб «Нової якості» та виконавчого комітету ознаки кримінально караних діянь, чи може все дуже добре?

Я закликаю поліцію та прокуратуру області надати відповіді на ці питання протягом строків, встановлених для досудового розслідування вже порушених кримінальних справ. Впевнена, що при будь-якій кваліфікації (як пред’явлення обвинувачення і передання справи до суду, так і у випадку закриття справ за реабілітуючими ознаками)  суспільство має право знати кінцеві процесуальні рішення правоохоронних органів  та мотиви їхнього ухвалення. Хоча б для того, щоб зробити власні обґрунтовані висновки щодо ефективності чинної влади.

Надія Івашкова, юрист Офісу юридичної підтримки Віктора Євпака, керуючий партнер АО “Івашкова, Купченко і партнери”

Інші матеріали автора:

коментарі

1 Коментар

  1. Надія,що договора припинені це безперечно. Однак ОСББ обмежені в коштах,які так необхідні для захисту прав в судовому порядку. Однак лише суд може захистити права . Тому хтось повинен бути в цій ситуаціі перший,щоб інші побачили можливість отримати судовий захист. Потрідно всім зрозуміти,що виконком не на боці ОСББ.Досить грати в цю гру.

Залиште свій коментар

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.