Як у Черкасах забудовують заборонені зони житлом, маскуючи під апарт‐готелі
Будують «апарт‐готелі», а потім продають квартири. Саме таку схему напрацьовують у Черкасах. Ці «апартаменти» зводять на земельних ділянках, де за містобудівною документацією не передбачене житло: ліс, узбережжя і навіть умовна промзона. Втім забудовники все одно отримують від чиновників міської ради відповідні погодження.
У новому розслідуванні «18000» журналістка Ірина Малюкова розповідає, як працює схема, чому це точно житло, а не апартаменти, і хто до цього причетний.
Вулиця Руставі: будівництво «апарт‐готелів»
Перший приклад схеми – найдрібніший і, здається, тестовим чи випадковим. Вулиця Руставі – межа між Черкасами і Руськополянською громадою.
Вулиця Руставі – межа між Черкасами і Руськополянською громадою
У Руської Поляни на вулиці Руставі – землі рекреації, транспорту та звʼязку. Рекреацію громада віддала під таунхауси, які за документами – дачі. Тож удень люди насолоджуються сусідством із СТО й кладовищем для тварин, а вночі – звуками із логістичного центру пошти, що неподалік.
Черкаси частіше ж використовували метод зміни цільового призначення землі: наприклад, аби віддати землю під будівництво клубного будинку на вулиці Дахнівській, її попередньо вивели з зони природно‐заповідного фонду під час актуалізації Генплану. Про що ми розповідали раніше в матеріалі про квартири від рідного брата міського голови.
В останні кілька років забудовники відкрили для себе метод апарт‐готелів. Два роки тому на вулиці Руставі віддали під них 2 га земель громадської забудови. Це значить не для житла, а на всілякі магазини, салони, готелі.
Будівництво на вулиці Руставі
Житла тут бути не може – замість нього за документами – апартаменти. Такі ж квартири, як в решті багатоповерхівок. Просто назва інша. Аби перевірити цю тезу, йдемо у відділ продажів, із легендою про купівлю омріяного житла на 80 квадратів.
- По документах у нас триває нове будівництво готельного комплексу з апартаментами. У нас так земля взята. Потім, коли вводимо в експлуатацію, то зараховуємо в житловий фонд і вони (апартаменти, – ред.) стають вже квартирами, – розповідає працівниця відділу продажів Ірина журналістам «18000».
«18000» зацікавив забудовник. Його не помічали у скандалах, у політиці – теж. Оренда землі куплена з аукціону. Проєкт передбачає не глухий спальник, а спортзал, кафе тощо. Зрештою – свою позицію він пояснює сподіваннями, що мерія встигне актуалізувати земельну ділянку до моменту введення нового комплексу в експлуатацію.
Забудовник Владислав Кузнєцов
- У 2022 році ухвалили закон, у якому запровадили радикальні зміни саме в дозвільній документації. Зробили нові вимоги до генеральних планів, зонувань, детальних планів, аби громади створили план розвитку. У той час ми внесли заяву, щоб нашу земельну ділянку зарахували до житлової забудови. Чекаємо, коли план розвитку розроблять, – зазначає забудовник Владислав Кузнєцов.
Чому на ділянці не можна зводити саме житло? Є генплан, зонінг‐план і решта містобудівної документації. Вони визначають, що і де мають будувати, аби не рубали ліси під житло, не тулити 17‐поверхових будинків в історичному центрі міста, щоб житло не сусідило з невідповідними спорудами – щоб усі Черкаси не перетворили в один великий спальний район.
- Чому в деяких зонах, згідно з генеральним планом, передбачили «апарт‐готель»? Тому що він може бути розташований, наприклад, поблизу промислових підприємств або ділянок, які мають обмеження по шуму, санітарній зоні тощо. Люди, коли купують житло, самі вже враховують, з чим можуть стикатися, – розповідає директор департаменту архітектури та містобудування Артур Савін.
«Схема напрацьована»: Костянтин Слабенко і його таунхауси
Наприкінці 2023 року містобудівні на апарт‐готель отримали в лісосмузі, на місці «Дачі Піонер». Деревʼяну віллу з красивим різьбленим мереживом збудували на початку XX століття. Вона залишалася одним із десятка собі подібних зразків дореволюційної відпочинкової архітектури. Була такою до липневої ночі 2021 року, коли її пошкодила пожежа.
«Дача Піонер», яка постраждала від пожежі
Тоді у коментарі Суспільному Черкаси власник споруди Геннадій Мельниченко зазначив, що, якщо він покине будівлю, то ніхто вже її не відновить. Назвав він «Дачу Піонер» своїм «дєтіщем».
Утім споруду таки вирішили не врятували, а створили на її місці новий комплекс таунхаусів, замаскувавши їх під апартаменти.
- Ми двома етапами здаємо апарт‐готель. Одразу за півтора місяця виділяємо вам тут шматок землі і призначений номер. Ми вже так робили. Схема напрацьована, не хвилюйтеся. Ви і гроші не всі даєте: 20 тисяч доларів ви недоплатите одразу, а вже після введення в експлуатацію, – говорить забудовник Костянтин Слабенко журналістам «18000».
Будівництво «апарт‐готелів»
Костянтин Слабенко – бізнес‐партнер першого власника споруди Геннадія Мельниченка. Попри низку кримінальних справ щодо Слабенка за ймовірне привласнення грошей із ремонтів, він все одно отримував підряди від мерії та балотувався від партії «Батьківщина», колишньої партії нинішнього мера Черкас Анатолія Бондаренка.
- І виходить, якщо ми придбаємо житло, земля вже тоді буде наша? – запитує член команди «18000» (якого залучили до підготовки розслідування, адже Ірину Малюкову могли впізнати – ред.) в Костянтина Слабенка.
- Так‐так. Зараз підемо до мене додому, побачиш, як у мене з того боку зроблено, – відповідає забудовник.
Таунхауси Костянтина Слабенка
Так Костянтин Слабенко кличе пройти до нього в таунхаус, буквально через дорогу від цих. Їх звели значно раніше на землі, яку мерія безоплатно видала соратнику міського голови Геннадію Шевченку ще у 2019 році. Щоправда, роком раніше відмовили надати цю ж землю АТОвцю, зазначивши, що в цій зоні має бути лісопарк.
Рішення міської ради Черкас
Геннадій Шевченко також учасник АТО і, як АТОвець, він цю землю отримав. Водночас тоді саме він керував напрямком надання землі людям, які брали участь у антитерористичній операції на сході.
Уже у 2021 році Шевченко, принаймні за документами, продав земельну ділянку родичці Слабенка. І на ній одразу з’явилися таунхауси, які, за словами забудовника, без проблем переводять у житло, попри невідповідне цільове призначення землі.
Діалог із забудовником Костянтином Слабенком
- Підкажіть, будь ласка, а те, що ви будуєте житло під виглядом апарт‐готелів, це ваша принципова позиція чи просто маєте таку можливість через зв’язки в міській раді? – запитує телефоном Костянтина Слабенка журналістка «18000» Ірина Малюкова.
- Ну, така можливість є, – відповідає Слабенко.
- Чому ви не будуєте житло, як житло, а маскуєте під апарт‐готелі?
- А вам яка різниця?
- Тому що це схема, якої б не мало бути.
- Чому це?
Упевненості Слабенку не може не додавати й певне сприяння чиновників: паралельно з тим, як вони публічно заявляють про максимальну підтримку ЗСУ – також мерія спрямувала 3 мільйони гривень, аби замінити ґрунтовку з щебенем на нову дорогу під таунхаусами Слабенка.
Директор департаменту транспортної інфраструктури й екології Сергій Отрешко
- Ми готуємо пропозиції в межах тієї суми фінансування, яку нам передбачили, з приблизною розбивкою по мікрорайонах, сумах, квадратах, – говорить директор департаменту транспортної інфраструктури й екології Сергій Отрешко.
- Дорога під лісом навряд дуже пріоритетна. Чому департамент вирішив, що все ж таки саме її треба ремонтувати? – запитує в нього журналістка Ірина Малюкова.
- Соснівська, колишня вулиця Мечнікова, Ціолковського – це теж дороги під лісом, – каже Сергій Отрешко.
Вулиці, про які говорить Сергій Отрешко
Аби остаточно закріпити «елітарний статус» таунхаусів, затвердили від їхніх меж і до Дніпра ботанічну пам’ятку – «Ландшафтне насадження вікової сосни».
Раніше в ефірі «18000» міський голова Черкас Анатолій Бондаренко заявив, що не має прямого впливу на профільний департамент, який видає містобудівні документи.
- Щодо надання містобудівних умов під будівництво певних «апарт‐готелів», то зокрема, міський голова немає прямого впливу на департамент архітектури і містобудування щодо надання МУО, – сказав міський голова у відповідь на запитання про потенційне масування будівельних схем. – Я думаю, що це останні видані містобудівні на «апарт‐готель». По тих, що вже видали, нині працюють правоохоронні органи. Подивимося, чим завершиться перевірка.
Будівництво «апарт‐готелю» на пляжі Рів’єра
Де була думка не видавати містобудівні документи під апарти, коли планували семиповерховий «апарт‐готель» у рекреаційній зоні на пляжі «Рів’єра»? У цій історії нині відкрили кілька проваджень: щодо скасування наданих містобудівних умов і зловживання службовим становищем. Особливих успіхів у судах ті поки не мають.
«Апарт‐готель» на пляжі «Рів’єра»
- Проводимо комплекс слідчо‐процесуальних дій. Наразі вилучені необхідні документи, вихідні дані, також здійснили огляди й готуємо пакет документів для проведення судової й будівельно‐технічної експертизи, після отримання висновку якої ухвалимо рішення у кримінальному провадженні, – розповідає начальник відділу Черкаської обласної прокуратури Іван Глодний.
Правоохоронці кажуть, що доводити у суді, що тут буде саме житло, а не готель, – складно. Хоча поза судом – це історія про кілька запитань у відділі продажів майбутніх апартаментів:
- Переймаємось, щоб не було гучно, через, наприклад, подобову оренду сусідніх квартир. Можемо дізнатися, хто купує поруч? – запитує член команди «18000» у представниці відділу продажів.
- Я вам скажу одразу, у нас більшість апартаментів купили для проживання. Є, можливо, пару клієнтів, які конкретно купували для здачі. Але більшість – на проживання, – відповідає представниця відділу продажів Вікторія.
Відділ продажів «апарт‐готелю» на «Рів’єрі»
Просте запитання – проста відповідь. Зафіксуємо: пляж Рів’єра – це зона рекреації. Цю ділянку віддали за копійки. Директор департаменту архітектури та містобудування Артур Савін на запитання про схему з апарт‐готелями і житлом, зокрема – і на пляжі Рів’єра, реагує так:
- А де їм (внутрішньо переміщеним особам, – ред.) жити? От вони приїхали, наприклад, з Покровська зараз, – каже Артур Савін.
- Не маніпулюймо ВПО, – відповідає йому Ірина Малюкова.
- Ні, от вони приїжджають і запитують: «А де купити житло? Ми маємо поставити за мету, що Черкаси повинні стати пів мільйонним обласним центром. І як туди рухатися, думаймо. Це вже житловий фонд і, скажімо так, робочі місця як на промислових, так і в інших підприємствах, – зазначає Артур Савін.
Директор департаменту архітектури та містобудування Артур Савін
Співзасновниця громадської організації «Голка» Ірина Федорів у коментарі «18000» зазначає, що, наприклад, у Києві була ситуація, коли під апарт‐готель перетворювали навіть храм або дитячий табір. Щодо останнього – усе було зроблено, аби протягнути житло в лісі.
- Схему апарт‐готелю робили як лазівку в законодавстві. Щоб була можливість спокійно будувати звичайне житло, але не облаштовувати соціальну інфраструктуру, садочки та школи – і не відповідати перед громадою, – вважає Ірина Федорів.
Забудова Замкового узвозу: яка ситуація нині
Тема містобудівних маніпуляцій не могла минути без забудови Замкового узвозу, яку здійснює ПП «Надія». Про це «18000» детально розповідав у матеріалі - Замковий узвіз у Черкасах: хто і як відкрив портал до забудови.
На початку червня цього року на одній із п’яти ділянок в історичному центрі міста Черкаська міська рада відмовила ПП «Надії» у містобудівних умовах і обмеженнях на житловий будинок. Через те, що намір не відповідає цільовому призначенню землі. Йдеться про Замковий узвіз, 5. Утім через місяць підприємству надали нові МУО на ту ж ділянку – на зведення апарт‐готелю.
Дзвінок Андраніку Казаряну
«18000» звертався за коментарем до директора ПП «Надії» Андраніка Казаряна. Слухавку керівник підприємства не взяв, листи на електронну пошту компанії поверталися із помилкою.
Начальник відділу управління представництва інтересів держави в суді Володимир Зубенко у коментарі «18000» зазначив, що Черкаська окружна прокуратура звернулася з позовом про скасування містобудівних умов і обмежень, виданих на забудову цієї земельної ділянки.
- У цьому випадку суд першої інстанції встановив, що у прокуратури відсутні підстави на звернення з цим позовом до суду саме в інтересах тих органів, які були визначені прокурором. Хоча ми з таким же позовом зверталися і щодо будівництва на вулиці Князя Ольгерда, 15 (Рів’єра), і вище по Замковому узвозу, – повідомляє Володимир Зубенко.
Начальник відділу управління представництва інтересів держави в суді Володимир Зубенко
Керуюча партнерка юридичної фірми Любов Полішкевич у коментарі «18000» пояснила, що крім будівництва житла в обхід містобудівної документації, історія з апарт‐готелями має неприємні наслідки і для тих, хто планує купити так звані «апартаменти». Йдеться, наприклад, про оплату комунальних послуг за комерційними тарифами, неможливість приписатися в такій оселі чи взяти участь у виборах.
Водночас, аби позбутися таких схем, орган місцевого самоврядування міг би запроваджувати правила забудови у Черкасах, якими заборонити розташування апарт‐готелів в зонах громадської житлової забудови.
- І дозволити тільки звичайні готелі або офісні будівлі, або певний перелік споруд, які будуть зрозумілі, чіткі і прозорі для громадського призначення, – додає Любов Полішкевич.
Керуюча партнерка юридичної фірми Любов Полішкевич
Квартири замість апартаментів: що далі?
Так у деяких містах Іспанії, Португалії, Угорщини заборонили як не апартаменти, так довгострокову оренду квартир. Десь це повʼязано з вартістю нерухомості, десь – із браком житла для місцевих.
Світова практика – частіше актуалізувати генплан для потреб містян, щоб міста розвивалися комплексно і під потреби населення. Наша практика – обійти правила.
Шляхи це змінити є: поширювати публікації на цю тему, робити розголос, писати петиції, заяви в правоохоронні органи, ставити запитання чиновникам.
Розслідування «18000»
Авторка розслідування – Ірина Малюкова
Текстова версія – Денис Непогодьєв
Читайте також. «Схемне мислення»: як подарунок місту перетворився на «презент» для оточення міської влади Черкас.
Разом допоможемо черкащанам на фронті отримати транспорт і зв’язок. Донатьте у збір від «18000»!