На Митниці замість багатоповерхівки будують будиночок для охорони та трансформатор. Чергова схема?

На початку лютого в Черкасах у мікрорайоні Митниця розпочалося чергове будівництво. Цього разу паркан з’явився по вулиці Героїв Дніпра між будинками 81 та 69. Це одна з небагатьох вільних земельних ділянок під будівництво багатоквартирного будинку поряд з набережною. Водночас на інформаційному стенді зазначено, що на цьому місці зводять не багатоквартирний будинок, а будиночок для охорони та трансформаторну підстанцію.

“18000” вирішив дослідити цю ситуацію детальніше.

Кому належить ділянка?

Ця земельна ділянка площею дещо більше 0,5 гектара належить Черкаській міській раді. Водночас у минулому році департамент архітектури та містобудування провів аукціон з купівлі права оренди ділянки терміном на 49 років. Її цільове призначення – під будівництво багатоквартирних житлових будинків.

Участь у торгах взяли 11 учасників, а в результаті аукціону очікувана вартість оренди зросла у майже 20 разів – з 189 тисяч гривень до 3,5 млн гривень.

Торги відбулися наприкінці липня минулого року, а вже у вересні був підписаний договір із переможцем – товариством “Лідерпостачбуд”. Відповідно до підписаної угоди він мав протягом п’яти днів з моменту підписання договору внести до бюджету всю річну суму, передбачену договором оренди, а також протягом наступних років вносити аналогічні суми орендних платежів.

Орендар земельної ділянки “Лідерпостачбуд” – компанія, зареєстрована у Червоній Слободі. Її директором є Олег Черненко, а бенефіціаром зазначений Альберт Норченко. Саме цей бізнесмен пов’язаний із низкою забудов у місті, які останнім часом набувають статусу скандальних.

Фото: Volodymyr Valiekzhanin

Чому трансформаторна підстанція замість житлового будинку?

За результатами аукціону, ціна на оренду відповідної ділянки зросла у кілька десятків разів і становить понад 50 % її нормативної оцінки. Зведення житлового будинку потребує кількох років, крім того, розмір ділянки дозволяє розмістити тут не один будинок. Відповідно, на їхнє будівництво потрібно декілька будівельних сезонів. Враховуючи вартість оренди земельної ділянки, для отримання вищих прибутків забудовнику, оптимізуючи витрати, потрібно або прискорювати будівництво, або вживати заходів зі зменшення вартості оренди. Водночас ця забудова має такий вигляд ніби підприємство-орендар, що належить Норченку, вирішило обрати обидва шляхи одночасно.

22 листопада минулого року ним було отримано містобудівні умови та обмеження на зведення на цій ділянці трансформаторної підстанції та будиночка для охорони, тому на ділянці розпочалося будівництво. Дозволу на зведення тут житлових будинків або ж на їхнє проєктування підрядник так і не отримував і, судячи з усього, поки він йому непотрібний. 

У доволі динамічному режимі на місці вже з’явилися обриси майбутньої будівлі для охорони. Характерною рисою є фактична відсутність будь-якого фундаменту, отже, будівля навряд є капітальною і залишатиметься на цьому місці протягом тривалого часу. 

Водночас договором оренди, підписаним між департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради та орендарем, передбачено, що у разі набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, дія договору припиняється, а орендар не зобов’язаний продовжувати сплачувати 3,5 млн гривень щорічно. І тут починається найважливіше.

Фото: Volodymyr Valiekzhanin

Що далі? Можливий розвиток схеми

Наступні дії підрядника можливі у мінімум чотирьох напрямках. Детально описуємо кожен із них. 

Варіант 1. Підрядник завершує на цій ділянці будівництво трансформаторної підстанції, а також будинку для охорони і з часом розпочинає будівництво житлового будинку. За таких умов він зобов’язаний сплачувати до бюджету передбачені умовами договору 3,5 млн гривень орендних платежів щорічно. Ймовірність такого сценарію є досить низькою, зважаючи на те, що побудувати відповідні об’єкти він міг би у межах будівництва багатоповерхівки, втім поки жодних дозвільних документів на зведення ключового об’єкта орендар не отримував і навіть не звертався за ними. 

Варіант 2. Підрядник завершує будівництво на цій ділянці трансформаторної підстанції, а також будиночка охорони. Далі право власності на ці об’єкти переходить до іншої юридичної особи, а “Лідерпостачбуд” зі свого боку відмовляється від оренди ділянки. Згідно з чинним законодавством власник майна набуває право оренди на ділянки на тих самих умовах, що були у попередника.

Але є нюанс, закладений саме у договір оренди відповідної ділянки. Відповідно до нього дія договору припиниться у разі переходу права власності на об’єкт на орендованій ділянці. Таким чином “Лідерпостачбуд” матиме змогу вважати дію договору припиненим. Наступником кроком вже новий власник об’єктів нерухомості на зазначеній земельній ділянці звертається до міської ради і поновлює право оренди вже на власне ім’я без проведення конкурентних торгів. Чинне законодавство закріплює за ним пріоритетне право оренди або викупу ділянки.

Через особливості договору оренди майбутній власник нерухомості не обов’язково повинен орендувати ділянку на тих самих умовах, що і попередній орендар. Принаймні у цьому переконує столичний експерт Григорій Могильний.

– Варіантів “зіскочити” дуже багато. Наприклад, новий власник земельної ділянки робить новий проєкт землеустрою на 0,01 гектари менший або ж два об’єкти переходять у власність двох різних осіб. Тоді це вже зовсім інша ділянка. Так у будь-якому разі потрібна воля місцевої ради, аби це все реалізувати, – пояснив Григорій Могильний. 

Черкаський юрист Максим Полішкевич зі свого боку зазначає, що реалізація подібного варіанту малоймовірна без значної корупційної складової та вагомої політичної волі, про що далі йдеться у матеріалі. 

Та у разі реалізації саме цього варіанту сума річних орендних платежів складатиме не більше 3 % нормативної оцінки, а це близько 200 тисяч гривень на рік, замість теперішніх 3,5 млн гривень. На наш суб’єктивний погляд, це є найбільш ймовірним варіантом розвитку подій, який дозволить підряднику зводити будинки протягом необхідного йому терміну, зменшивши у десятки разів витрати на орендну плату. 

Фото: Volodymyr Valiekzhanin

Варіант 3. Завершивши зведення на цій ділянці об’єктів нерухомості,  забудовник звертається до місцевої ради з проханням здійснити викуп ділянки. З метою проведення аукціону у 2022 році ділянка була оцінена у 6,2 млн гривень. Зважаючи на кількість учасників аукціону і охочих її орендувати, припускаємо, що ця сума є суттєво заниженою і не відповідає ринку.

Водночас із метою продажу ділянку оцінює експерт-оцінник. Під час своєї роботи оцінники насамперед орієнтуються на вартість аналогічних ділянок. Але тут також є нюанс – міська рада жодного разу не здійснювала конкурентного продажу ділянок у відповідному місці. І встановити їхню реальну ринкову вартість проблематично, що дозволяє експерту застосовувати інші методи оцінки, за результатом яких ціна виходить сумнівною.

Свідченням цього є проведені земельні торги Черкаською міською радою, коли вартість ділянок зростала під час аукціону у декілька разів. За умов використання схеми з пріоритетним викупом про жодний аукціон не йтиметься, а ціна буде фіксована та визначена експертом. 

Отримавши у власність ділянку, забудовник зможе або розпочати реалізацію власних проєктів, або ж здійснити продаж ділянки іншим забудовникам за вигідною для себе ціною. Цей варіант розвитку подій ми також вважаємо малоймовірним, бо він потребує від забудовника додаткових багатомільйонних інвестицій. Втім, ці інвестиції з суттєвою долею ймовірності можуть окупитися у майбутньому. 

Варіант 4. Ще донедавна цей варіант ми навряд стали описувати, але, зважаючи на останні події та скандали довкола будівельних фірм, пов’язаних з Альбертом Норченком, також припускаємо і його.

Збудувавши на території орендованої земельної ділянки об’єкти нерухомості і отримавши їх у власність, орендар зможе дозволити собі з часом ігнорувати будь-які обов’язкові платежі. У разі розірвання договору оренди у судовому порядку право на збудовані об’єкти дозволятимуть йому у майбутньому першочергово претендувати на цю землю на вже більш вигідних для себе умовах. А повернутися до освоєння ділянки Норченко або його правонаступник може у будь-який зручний для нього момент, подавши відповідне клопотання про поновлення права оренди ділянки.

Окрім волі депутатів, у цьому випадку потрібні також позитивні рішення судів, у які очевидно звертатиметься міська рада, захищаючи власні інтереси. 

Фото: Volodymyr Valiekzhanin

Ключові особи

Зважаючи на те, що підрядник досі не розпочав зведення на цьому об’єкті житлових будинків, вважаємо, що перший сценарій розвитку подій є майже фантастичним. Відповідно, для розвитку інших сценаріїв потрібна політична воля керівництва міста, а також результативне голосування більшості депутатів Черкаської міської ради. 

До недавніх подій довкола вирубки лісу по вулиці Лісова Просіка у тому, що є політична воля йти на зустріч забудовнику, ми б не сумнівалися. Все-таки біля витоків розгортання схеми вже стояли безпосередньо депутати, які своїм рішенням у 2021 році відправили цю ділянку на аукціон. Спірне питання у тому, що вже тоді йшлося не про викуп, який був б цілком логічним кроком, а про оренду. Саме цей крок дозволив у майбутньому вчиняти кроки з “оптимізації” витрат ймовірного забудовника. 

За це рішення проголосувало одразу 35 депутатів Черкаської міської ради. Тоді питання потрапило до переліку згрупованих. Все через те, що освоювати цю земельну ділянку хотіло місцеве комунальне підприємство “Черкасиінвестбуд”. Скандальні комунальники використовуються місцевою владою для уникнення проведення земельних торгів та аукціонів. За схемою, землю спочатку передають комунальникам, а ті вже потім знаходять для неї “забудовників” у ручному форматі. Плюсом для забудовників у випадку співпраці з “Черкасиінвестбуд” стає фактична відсутність будь-яких платежів на користь громади. Які ж плюси для чиновників та політиків у випадку реалізації подібної схеми – питання відкрите.

Зауважимо, що завдяки цьому нескладному управлінському прийому місцева політична еліта вивела з користування громади фактично найкоштовніші земельні ділянки, зокрема у прибережній зоні, і передала їх під забудову афілійованим будівельним організаціям. Детальніше про це ми розповідали у розслідуванні, створеному у 2021 році. Також у користуванні КП “Черкасиінвестбуд” перебувають землі колишнього військового полігону у Південно-Західному мікрорайоні. 

Наприкінці 2021 року у публічному доступі було вже достатньо інформації про можливу корупцію та зловживання посадовими особами КП “Черкасиінвестбуд” та їхніх кураторів, зокрема і завдяки матеріалам “18000”. Принципово проти діяльності цього підприємства також виступали і окремі політики у стінах міської ради, зокрема йдеться про депутатів фракції “Голос” та “Європейська солідарність”. 

Припускаємо, що саме через відсутність будь-якого інтересу громади і занадто очевидну корупціогенну природу комунальної прокладки віднайти 22 охочих депутатів віддати фактично за безцінь пів гектари коштовної землі не вдалось. Водночас був закладений фундамент для можливої мінімізації витрат майбутнього забудовника, тому і була запропонована альтернатива у вигляді аукціону на право оренди земельної ділянки, а не її викупу. 

У разі реалізації варіантів 2 та 3, згаданих нами вище, забудовнику або його правонаступнику доведеться отримувати погодження більшості депутатів Черкаської міської ради. І з цим уже є проблеми, зважаючи на згадані нами останні резонансні дії Альберта Норченка та пов’язаних з ним осіб. 

Фото: Volodymyr Valiekzhanin

Інвестиційна привабливість земельних схем

Ми не можемо стверджувати, що місцева влада зі старту прогнозувала розгортання чергової земельної схеми. Втім, організовуючи земельний аукціон з права оренди коштовної ділянки, а не її викупу, з високою долею ймовірності майбутній землекористувач буде вживати заходів із мінімізації власних витрат. А це неможливо без доброї волі і чиновників, і депутатського корпусу, які мають ухвалювати рішення на користь забудовника або ж його “аватарів”. Отже, під час організації подібних торгів явні конкурентні чи точніше антиконкурентні переваги мають наближені до місцевої влади забудовники. 

Офіційно віднайти прямих бізнесових зв’язків Альберта Норченка чи афілійованих з ним осіб з представниками місцевого політикуму нам не вдалося. Та за останні декілька років підприємець почав нарощувати власну будівельну активність, розпочавши паралельно зведення низки об’єктів. І якщо гроші люблять тишу, то будівельний бізнес, окрім тиші, любить також і спокій, який гарантувати можуть місцеві політики та правоохоронці.

До останнього інциденту з  цим у нього не було проблем. Своєрідним символом  цього “спокою” стало зведення багатоповерхівки під стінами Черкаської окружної прокуратури та місцевого суду. Як ми вже писали, починаючи будівництво, бізнесмен не мав жодного дозвільного документу, втім це не стало на заваді, і нині на об’єкті вже залили фундамент і завершують зведення першого поверху. Зі свого боку правоохоронці відкрили кримінальне провадження, яке поки не має суттєвого впливу на темпи будівництва.

Але ситуація кардинально змінилася не на користь Норченка та його політичних кураторів, коли афілійована з ним компанія “Дніпробуд-центр” розпочала будівництво таунхаусів по вулиці Лісова Просіка. За декілька днів забудовник вирубав декілька сотень дерев, чим сколихнув ледь не все місто. 

Вичекавши тиждень і переконавшись у тому, що резонанс довкола забудови не спадає, а лише наростає, мер міста Анатолій Бондаренко все ж відреагував у характерній для себе радикальній манері – назвавши дії забудовника варварськими та цинічними.

Ще однією характерною ознакою всіх цих заяв є те, що попри нищівну критику міський голова не поспішає публічно називати прізвище особи, яка стоїть за цим будівництвом, обмежуючись загальними термінами “забудовник” або ж “він/вона”. Аналогічно не звучало з уст міського керманича та наближених до нього політиків прізвище безпосереднього бенефіціара будівництва і під час сесії міської ради, на якій було ухвалено рішення про скасування містобудівних умов та обмежень та була задекларована політична боротьба з цією скандальною забудовою.

Припускаємо, що подібні заяви і резонанс суттєво ускладнюють будь-які кроки на зустріч Альберту Норченку та афілійованим з ним бізнесовим структурам з боку місцевої влади та політикуму. Однак, вступаючи у боротьбу за коштовну земельну ділянку і подаючи наприкінці минулого року, ще до низки скандалів, заяву на проєктування трансформаторної підстанції і будиночка для охорони, Норченко не міг не розраховувати на сприяння з боку місцевої влади, маючи з нею відповідні формальні або неформальні домовленості. Можливо, саме тому, аби не ускладнювати реалізацію цих домовленостей у майбутньому, нині з боку місцевої політичної еліти хоч і звучить критика дій забудовника, але вона деперсоніфікована. Дуже зручно…  

У коментарі “18000” заступник міського голови Черкас Віктор Беззубенко зазначив, що волі йти на зустріч забудовнику немає і бути не може, тому варіанти, за яких якісь рішення на користь забудовника ухвалюватиме міська влада чи політикум, він навіть не розглядає. Втім, якщо волі немає, то будиночок все ж є, і він як рушниця на театральній сцені, яка рано чи пізно та вистрілить.  

Звичайно, ще є і 5 варіант розвитку подій – найбільш оптимістичний для громади і, відповідно, найменш реалістичний. Йдеться про ситуацію, коли місцеві політики та ті, хто їх контролює, припинять створювати умови для розгортання і використання різного роду земельних схем і діятимуть тільки в інтересах громади, як це передбачає профільне законодавство. Та поки варто обирати все ж між чотирма варіантами: від поганого до дуже поганого. А забудовник, добре всім відомий, поступово стає схожий на героя твору жанру фентезі, чиє ім’я називати не можна.

Артур Чемирис

***

Цей матеріал було підготовлено журналістом ГО «Черкаська інформаційна агенція 18000» у межах проєкту «Медіа та громадянське суспільство задля демократизації та доброго врядування в Євразії», що фінансується Міністерством зовнішніх справ Королівства Норвегії та втілюється Інститутом висвітлення війни та миру. Зміст матеріалу є винятковою відповідальністю ГО «Черкаська інформаційна агенція 18000» i не відображає погляди Міністерства закордонних справ Королівства Норвегії чи Інституту висвітлення війни та миру»

Оперативні новини від команди “18000” – у нашому телеграм-каналі “Шо там у Черкасах?”