Діамант для всіх: скандальний забудовник змінив призначення землі, попри волю депутатів

Товариство “Даймонд холл”, бенефіціарним власником якого є скандально відомий черкаський бізнесмен Альберт Норченко, змінило цільове призначення двох земельних ділянок у середмісті Черкас. Це дозволить йому продовжити будівництво багатоквартирного будинку під стінами Черкаського окружної прокуратури.

Чому ця земельна операція має вигляд порушення закону з боку компанії Норченка – читайте далі у матеріалі.

Хто такий Норченко?

Відомим широкому загалу черкасців Альберт Норченко став у лютому 2023 року, коли афілійована з ним компанія розпочала будівництво таун-хаузів по вулиці Лісова Просіка. Там вирубали понад гектар соснового лісу. Спочатку місцеві чиновники та сам Норченко заявляли про те, що все відбулося у межах чинного законодавства, втім після суттєвого резонансу і влада, і сам Норченко визнали ймовірні протизаконні дії. Зараз цією справою займаються правоохоронні органи, а дерева, зрубані підлеглими бізнесмена, нині залишаються своєрідним урбаністичним рубцем на тілі міста.

Вирубаний ліс не єдине “досягнення” Норченка та афілійованих із ним компаній. Зокрема структури, які умовно можна назвати “Корпорацією “Райагробуд”, нині є одними з найбільших боржників місцевого бюджету за сплату земельного податку та орендної плати. Втім це не заважає будівельникам розпочинати все нові і нові проєкти. Один з таких – на розі вулиць Гоголя та Богдана Хмельницького. Тут також не обійшлося без криміналу та скандалів.

Діамант під стінами правоохоронців та суддів

Будівництво багатоквартирного житлового будинку під назвою “Даймонд холл” однойменна компанія, бенефіціаром якої є Норченко, розпочала у 2020 році. Тоді чиновники місцевої ради видали містобудівні умови та обмеження на забудову території колишньої стоянки, яка розміщувалась навпроти Черкаської окружної прокуратури та Будинку правосуддя у самісінькому центрі Черкас. Вже за два роки компанія фактично завершила будівництво 18-поверхівки. Але на цьому “освоєння” ділянки не зупинилося.

У той же час компанія викупила дві сусідні садибні ділянки у провулку Чорного Яру (колишній провулок Макаренка) та, знісши садиби, без жодного дозвільного документа весною 2022 року розпочала підготовчі будівельні роботи для зведення ще однієї багатоповерхівки. Фактично понад півроку від початку весни 2022 року до кінця осені того ж року компанія вела будівельні роботи по суті під вікнами місцевих правоохоронців без дозвільних документів.

Лише в листопаді 2022 року, коли будівля досягла декількох поверхів, місцева рада погодилась видати забудовнику містобудівні умови та обмежень. Поза камерами чиновники запевняли, що неможливо “посадити” багатоквартирний будинок на такій ділянці з дотриманням всіх будівельних норм та обмежень, роблячи вигляд ніби компанія Норченка ще не збудувала тут декілька поверхів майбутнього будинку. Таким чином будівля була офіційно “запроєктована” та перейшла у фазу легального будівництва. Втім вже на початку 2023 року будівництво зупинилося.

Як ми вже писали, щоб мати більше простору, компанія викупила дві ділянки, що потрапляли у зону садибної забудови. Саме на цій землі частково і розміщена майбутня багатоповерхівка.

Діючі обмеження забороняють забудовнику зводити на таких ділянках будь-що, що вище трьох поверхів. Тому навіть Норченко був змушений зупинитися. Втім, припускаємо, що, за планами будівельника, зупинка мала бути нетривалою. На розгляд сесії Черкаської міської ради винесли проєкт рішення про розробку детального плану території, а саме – кварталу, обмеженого вулицями Гоголя, Богдана Хмельницького, Пастерівської та провулком Чорного Яру. В результаті планувалося змінити функціональне та цільове призначення двох ділянок, які належали компанії Норченка, із визначеної Генпланом “Садибної забудови” – на необхідну забудовнику “Багатоквартирну забудову”.

Найшла коса на камінь

Ще на початку 2022 року Норченко звернувся до місцевої ради з проханням надати дозвіл на розроблення детального плану території. Проєкт рішення, відповідно до цієї заяви, місцеві чиновники зареєстрували та внесли на розгляд сесії лише наприкінці жовтня 2022 року. Припускаємо, аби уникнути зайвих маніпуляцій та дискусій, документ не стали виносити на розгляд на передноворічній і, відповідно, довколабюджетній сесії та відклали питання на початок наступного року.

Так настав 2023 рік. Вже у січні депутати з першої спроби не знайшли належної кількості голосів для підтримки ініціативи Норченка із зміни цільового призначення потрібних йому земельних ділянок та відклали питання “на потім”.  Втім це “потім” не настало… 18 лютого за декілька днів до чергової сесії місцевої ради, де з великою долею вірогідності, питання було б результативно розглянуте, компанія, пов’язана із забудовником, вчинила вже згадану вище вирубку лісу на околицях міста. Зрозуміло, що за таких обставин віднайти 22 голоси для підтримки ініціатив цього забудовника у сесійній залі стало фактично неможливо. Питання ще декілька разів виносили на розгляд сесії, але воно не набирало необхідної кількості голосів.

Вихід є!

Втім втрата Норченком публічної підтримки у місцевій раді не означає втрату стосунків та комунікації у політичних кулуарах і чиновницьких кабінетах. Вже на початку осені 2023 року стало помітно, що будівництво, яке протягом майже року було фактично заморожене на рівні третього поверху, раптово зрушило з мертвої точки і буквально за місяць піднялося на декілька поверхів вгору.

Забудовник оперативно замінив паспорт будівництва. Замість 3-поверхової споруду незрозумілої форми та сенсу, на ньому вже красувався цілком характерний черкаській забудові багатоквартирний будинок.

8 серпня до проєктної документації було внесено суттєві зміни, якими було змінено поверховість забудови з попередніх 3 до 10. Окрім того, у цьому документі вперше фігурує зміна призначення ділянок, які раніше передбачались містобудівною документацію для садибної забудови. Тепер ці дві ділянки мають призначення під багатоквартирну забудову. Перевіривши відомості у державному земельному кадастрі, ми бачимо, що інформація відповідає дійсності, і справді, попри відсутність рішення депутатів та розробленого і належним чином затвердженого детального плану території, забудовнику вдалося змінити цільове призначення. Яким чином? Спробуємо розібратися.

Між законом та беззаконням?

Найпростіше відповідь на подібні питання шукати у профільному законодавстві. Відкриваємо земельний кодекс. Тут зазначено, що власник може самостійно змінити цільове призначення земельної ділянки без затвердження рішення місцевої ради. Але є один нюанс. Це все має бути у межах так званого класифікатору видів цільового призначення та їх співвідношення. Тобто справді на основі витягу із містобудівної документації власник ділянки може змінити її призначення, але тільки на ту, що визначена законом.

Відповідно до витягу з державного кадастру, нині земельні ділянки мають цільове призначення 02.03 “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”, у той же час у Черкаській міській раді нам повідомили про те, що функціональне призначення земельної ділянки не змінилося. Мова про “Територію реконструкції та впорядкування садибної забудови”. Отже, відкриваємо вже згадану вище таблицю співвідношень цільових призначень земельних ділянок та знаходимо необхідне нам функціональне призначення – мова про садибну забудову. Бачимо, тут переважне цільове призначення 02.01 “Території житлової садибної забудови”. Саме таке було у цих ділянок до змін, внесених їх власником. Але ні в переважних, ні у суміжних цільових призначеннях для такої функціональної зони не бачимо 02.03 та “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”.

Разом з тим, в управлінні держегокадастру Черкаської області нам повідомили про те, що змінили цільове призначення  на підставі витягу із містобудівної документації. Що саме у цьому документі спонукало чиновників змінити цільове призначення ділянок – невідомо. Можливо, йдеться про рядок “перспективне цільове призначення”, втім у чинному земельному та містобудівному законодавстві неможливо віднайти такої термінології.

Що кажуть чиновники та експерти?

Андрій Могильний

У відповіді на наш інформаційний запит, а також у коментарі нам повідомили про те, що зміна цільового призначення відбулася на підставі містобудівної документації. Мовляв, для функціональної зони садибної забудови, а точніше її реконструкції, допустимим є зміна цільового призначення на багатоквартирну забудову. Але тут також одразу виникає два нюанси. Про них нам розповідає столичний експерт Георгій Могильний.

“Для звичайних житлових зон встановлено в допустимих видах використання і багатоквартирне. Але за законодавством не існує вже допустимих видів. І прибрали їх саме тому, що місцеві царьки на них крутили шалену корупцію, – каже експерт. – Та вслід за ним виникає і другий нюанс. Навіть якщо припустити, що використання “допустимого” цільове призначення є законодавчо вірним кроком для місцевих чиновників, то є обмеження визначені самими ж чиновниками. Якщо відкрити вашу містобудівну документацію, то бачимо, що навіть ці вже неіснуючі “допустимі” види потребують спеціального погодження і можливі лише при наявності містобудівних розрахунків чи детального плану територій”.

Тут варто зазначити, що термін “містобудівний розрахунок” – це ще один атавізм містобудівного законодавства, який зник разом із багатьма іншими нормами декілька років тому. Залишається лише детальний план території. І тут ми повертаємось до початку нашої розповіді. Депутати місцевої ради не затверджували детальний план територій, які охоплювали ці ділянки. Навіть більше – вони не давали дозволу навіть на початок його розроблення. Втім це не заважає чиновникам говорити про абсолютну законність оборудки. Проте експерт переконаний у іншому:

“Чи відповідають такі дії закону? Не відповідають, по-перше, бо допустимих видів вже немає по законодавству, по якому видавали цей висновок. По-друге, де містобудівний розрахунок (який законодавчо не визначений і прибраний із процедури видачі МУО ще роки 4 назад) або детальний план території?” – резюмує експерт.

Замість висновку

Чиновники Черкаської міської ради дуже боязливі. Принаймні таке враження складається, коли йдеться скажімо про придбання військових дронів або іншої техніки, яка допомогла б нищити ворога. Мовляв, немає повноважень, законодавство нечітке, можливі перевірки правоохоронців та аудиторів. Водночас ці ж самі чиновники не бояться захищати зміну цільового призначення земельних ділянок, попри категоричну волю місцевих депутатів та незважаючи на очевидні моменти невідповідності дій забудовника нормам закону. Та хіба це вперше?

Артур Чемирис 

Нагадаємо, Табурець пояснив, як скандальний забудовник отримав нагороду від РНБО.

Також читайте: У черкаської мерії можуть відібрати п’ять квартир за борги. 

Розслідування, моніторинг судових справ та оперативна інформація про найбільш резонансні новини Черкас. Підписуйся на телеграм-канал “18000 | Шо там у Черкасах?”