Замковий узвіз у Черкасах: хто і як відкрив портал до забудови

Замковий узвіз – без перебільшення найбільш знакова місцина для Черкас, адже звідси починалось місто. Проте скоро цього місця може не стати через забудову. 

Як відкрився портал можливостей до забудови Замкового, хто до цього долучився, які методи використовує забудовник – у матеріалі “18000”. 

Замковий узвіз у Черкасах. Давнина

Усе почалося на цій землі – два замки, міжзамчище. Обростали хати, неподалік була церква, з’явилося кладовище. Черкаси з невеличкого форпосту Подільського князівства ставали важливим адмінцентром Князівства Литовського. Буквально – Черкаси з’явилися тут, на Замковому.

– На цьому місці виявили цвинтар 17-18 століття. Здається, 186 поховань, – розповів археолог Дмитро Куштан журналістці “18000”. – Залишки жител. Одне житло початку 15-го століття, це практично перші десятиліття існування міста Черкаси. Де збереглися дерев’яні конструкції, фрагменти дерев’яного посуду, керамічний посуд, прикраси.

Раніше про важливість збереження узвозу історики говорили з кожної праски. Та й зараз усі готові надати інформацію, але непублічно. Чесно зізнаючись, що дорожать роботою або, чесно змовчуючи про причину.

Розкопки ж на черкаському Подолі провели вперше орієнтовно на 738-ий рік існування міста. Їх замовив забудовник перед тим, як залити територію бетоном.

Земля на Замковому узвозі

Історія зі скандальною забудовою почалася з півгектара землі по колишній вулиці Гагаріна (нині – Князя Ольгерда). У 2007 році міська рада віддала ділянку в оренду на 49 років, чим зараз маніпулюють посадовці.

– Мені просто цікаво, чому не виходили (мітингувальники – ред.), коли там за попереднього проєкту рішення, за попереднього міського голови був 14-поверховий чи 15-поверховий готель, – говорив у червні 2024-го мер Черкас Анатолій Бондаренко у студії “18000”. Однак, чи може громада 2024 року нести відповідальність за громаду в 2007-му?

Проєкт про передання в оренду землі з’явився після рішення суду. І в ті роки це, як кажуть юристи, було частою практикою. Маєш плани на скандальну ділянку – іди в суд, аби чиновники потім могли показати обуреній громаді рішення. І, мовляв, можна навіть на засідання не йти.

– Це серйозний психологічний момент впливу на громадськість. Так орган місцевого самоврядування знімає з себе відповідальність, коли є певний спротив громадськості. Якщо це, наприклад, берег або лісова ділянка, – зауважила юристка Любов Полішкевич.

“18000” кілька місяців шукав подібну постанову, запитував у департаменту, у суду і навіть в орендаря:

– Писали на горісполкоми, виділяли, – сказав у відповідь засновник “АГРОПРОМ-1992” Анатолій Бурський. – Жодних судів не було. Це брехня.

Замковий узвіз і каденція Одарича

У період надходження цього проєкту рішення в раду на посаду мера прийшов Сергій Одарич.

Нагадаємо: щоб побудувати що-небудь у місті потрібні: земля із цільовим призначенням, яке відповідає намірам забудовників, містобудівні від мерії і, звісно, гроші. Якщо земля має невідповідне призначення, потрібно отримати від мерії документ, який це змінить. Якщо земля в історичній частині міста з низкою статусів, обмежень і заборон, – досягти мети буде довше, але реально.

– Дуже хотілося забудовнику мати широкі призначення. Йдеться про землі житлової та громадської забудови. Очевидно, вже тоді забудовник виносив намір будувати там житло, – пояснив колишній міський голова Сергій Одарич. – Нам вдалося відстояти те, що в рішенні чітко було вказано призначення.

Зрештою забудовник і мерія зійшлися на тому, що на ділянці виросте лише невеликий готель. Та фактично це надання оренди в заповідному місці під комерцію, де раніше гніздилися тільки столітні історичні споруди, дало зелене світло іншим.

Коли в 2010-му почали писати зміни до генплану, орендар забажав уже не три поверхи, а 14-ть. І з’явилися проєкти ще й на сусідні ділянки.

– Із боку Долини троянд група Порошенка і Свинарчука наполегливо ініціювали. За проєктом передбачали будівництво 24-поверхових, здається, шість будинків, – пригадав Сергій Одарив. – А з іншого боку – група Бородая, Бурського. Це забудова Замкового узвозу. Але нам вдалося відстояти, і одна, і друга земельні ділянки отримали статус рекреаційної зони.

Каденція Бондаренка і Замковий узвіз

Далі, до 2016-го року, нічого не відбувалося, поки місто не взялося готуватися до актуалізації генплану. Це документ, який визначає, що і як можна будувати в місті. Пояснювали зміни, зокрема, пошуком вільної землі для воїнів АТО, один із прикладів, кому насправді виділяли землю можна переглянути на ютуб-каналі “18000”. Ще пояснювали тим, що генплан застарілий.

Водночас планували перенести залізницю за межі міста, але цього так і не зробили. Тож прикрашали зміни до генплану красиво і інколи по суті, проте відкривали портал у пекло для Замкового, забудови колись заповідних зон, набережної тощо.

– Поверховість збільшена до п’яти поверхів, а висота будівлі – до 28. Мала б бути будівля на чотири поверхи висотою 28 метрів. Так звані “високі стелі”, мабуть, – пояснював ще у 2017 році ексдепутат міської ради Ярослав Нищик.

Далі депутати дали дозвіл на передання ділянки по колишній Гагаріна, 60 в суборенду, чого попереднє рішення не дозволяло. Із 2018-го ділянка перебуває під приватним підприємством “Надія”, яке роком раніше купило ділянку біля будинку Школьнікова і орендувало одну на Замковому, 5. 

Шлях до забудови вже значно розчищений, але в раді постійно блокували актуалізацію генлану. Роками розгляду за нього голосували насамперед “батьківщинівці” з Бондаренком і “Черкащани”, у керівництві яких – Казаряни.

У 2020 році відбулися вибори. В Анатолія Бондаренка цього разу – більшість, у раді знову “Черкащани”. І попри це, півтора року проєкт актуалізації не набирав голосів і піддавався критиці.

Його все ж підтримали у 2021-му.

Також дивіться: Черкаси не отримують нічого: як у місті зникає коштовна земля?

Будівництво на Замковому узвозі

Того ж року депутати змінили цільове призначення ділянки на Замковому, 5, даючи дозвіл на зведення багатоповерхівок.

Далі були петиція про недопущення будівництва, яка рекордно зібрала голоси, і проведення громадських слухань. Далі – мітинги й позови прокуратури. 

– 300 гектарів у нашому місті – це історична земля. Взяти будь-яке будівництво сьогодні – це історична частина. Хто мені зараз заборонить будувати приватний будинок? Мій будинок стояв. Він приватизований – це моя власність, – прокоментував співзасновник ПП “Надія” Андранік Казарян. 

Ще за два роки забудовник отримав останню вільну землю – Замковий узвіз, 7. Це сталося досить швидко. За місяць власниця того будинку отримала землю під ним безоплатно, а ще за два – уже “Надія” зі своєї бізнес-партнеркою попросили містобудівні на реконструкцію будинку.

А ще факт. У той же тиждень, коли “Надія” просила погодження реконструкції, колишня фірма своячки мера просила погодження на свої кіоски. Всі все оперативно отримали.

На Замковому залишався ще Будинок із грифонами – це збудована наприкінці позаминулого століття двоповерхівка.

– Я ж не Господь Бог, щоб вам сказати, що буде завтра. Завтра прильот буде, і ніякого будівництва в Черкасах не буде взагалі. Про що ми говоримо? – відповів журналістці головний архітектор Віталій Чернуха.

І “приліт” таки стався. У вигляді будівельної техніки. Нині територія того, що залишилося від будинку, обтягнута зеленою тканиною. За його існування містяни боролися петиціями і мітингами. Та цей будинок наші предки 130 років тому так невдало побудувати там, куди в 2010-му впав інтерес будівельного гіганта. Він хоче бачити на історичній землі гігантський ЖК. І для цього десяток років стягував по клаптику ділянки. Чого влада нібито не хоче, але дозволи таки дає.

– Особисто я проти забудови, – казав у тому ж червневому ефірі “18000” мер Черкас Анатолій Бондаренко. – Як міський голова – не маю важелів не дати, не дозволити приватним особам на своїх власних ділянках робити реконструкцію.

Замковий і громада Черкас

Окрім факту, що на Замковому узвозі зародились Черкаси, ця земля має і юридичні статуси: із 1991 року це заповідна територія “Черкаські берегові схили”, охоронних зон “Стародавні Черкаси”, “Середньовічні Черкаси” і “Замкова гора”.

Що цей історичний статус применшує – це де-факто дозволи міської ради вкатати територію в бетон. Чи задумувалися колись, що 43 особи в Черкасах вирішують долю багатьох питань не на рік чи на свою каденцію, а на десятки років чи і століття вперед? Навіть 22 особи – мінімально потрібна більшість. Тобто за когось із них проголосувало 500 осіб (це як живе у багатоповерхівці), а за когось 40 (один підʼїзд) – але можуть собі дозволити.

І доля, наприклад, Замкового залежить від того, який мікроклімат сьогодні в раді: за один і той же проєкт можуть голосувати кілька разів, поки до незгодних депутатів не знайдуть потрібний підхід. Так було, приміром, і з голосуванням за зміну цільового призначення ділянок.

– Хочеться зафіксувати позицію депутатів міської ради, аби черкащани розуміли, яка каденція міської ради допустила, якщо це буде, забудову Замкового узвозу, за правління якого міського голови, якого голови департаменту архітектури, – вважає громадський діяч Денис Гайда. – Частина з них виступала проти забудови ще у 2021 році, коли були перші протести.

Нині на узвозі найвищі будівлі – дві історичні двоповерхівки. Проєкт забудови мудрили по-всякому. Обіцяли два, потім три. Зрештою зупинилися на варіанті – кілька будинків по чотири поверхи на узвозі і восьмиповерхівка по колишній Гагаріна.

– Спочатку вони обіцяли нам двоповерхову забудову. Потім чотириповерхову. Тепер уже – вісім поверхів. Ну, не можна вірити ні владі, ні забудовникам, – говорив у 2021-му організатор акції протесту Костянтин Мірошниченко. 

Замість виду на Дніпро -житловий комплекс

Розмова журналістки із головним архітектором Віталієм Чернухою про висотність забудови мала такий вигляд:

– Я сів і сам намалював розріз гори, того підніжжя і вулиці Гагаріна. І визначилося, яка висота повинна бути. От звідси виникло чотири поверхи. Ви думаєте, забудовнику весело будувати чотири поверхи?

– А восьмиповерхівка?

– Там було запропоновано як компенсаційний варіант, щоб не вилазила забудова перед основним виглядом.

Узявши креслення в руки, з’ясувалося, що висота від дороги по Гагаріна до оглядового майданчика – 20 метрів. Проти 16 метрів висоти будинку.

– Вона повністю проглядається. Тут навпаки додали пішохідні, пейзажні алеї, яких не було. Додали зелені дахи з рослинами, – описував співвласник “Надії” Андранік Казарян 3D-модель ЖК. – Якщо додати людський зріст, то звідси видно ще й дорогу.

Тобто якщо вам довелося вирости високим, то ви зможете побачити і переповісти нижчим, як там Дніпро і що роблять мешканці будинків у цей момент.

– Поясніть мені, що таке історична частина міста? І на що треба дивитися? На сміття? – підсумував Андранік Казарян.

Якщо міська влада за понад 30 років незалежності і приватники за 17 років оренди чи приватизиції спромоглися на місці створення міста з топовою панорамою лишити тільки смітники. Тоді так, на сміття.

Зручно ж мати в оренді ділянку по колишній Гагаріна, платити за неї 70 тисяч гривень у рік, розводити там певну “екосистему”, від якої потім героїчно рятувати містян багатоповерхівками? Ще можна рятувати від старої споруди, в якої є проблеми з каналізацією, внутрішніми стінами, дахом. Будинку вже понад 130 років. Точніше було.

Реконструкція чи реставрація?

За словами громадського діяча Володимира Півненка, раніше була комунікація про майбутню реставрацію цього обʼєкта, щоб він мав вигляд історичного. Але зараз, як каже представник забудовника, це не реставрація – реконструкція.

– Відновлення пам’ятки – має бути тільки реставрація. Вона має дуже обмежені конкретні правила. Реконструкція, за законодавством, дуже підступна річ. Тому що офіційно за реконструкції ви можете знести все, крім фундаменту, збудувати нове – і це реконструкція. Так не має бути, але це легально. Це треба змінювати в законі, – розповіла координаторка проєктів ГО “Мапа реновацій” Ксенія Пальцун. 

Будинок із грифонами – у переліку нововиявлених пам’яток історії. Цей статус намагався скасувати в судах забудовник. Це часта практика забудовників, як кажуть столичні активісти. Адже так між позиціями судів різних інстанцій можна розпочинати так звану “реконструкцію”.

– Дуже часто вони ідуть в суди і кажуть: “А це не пам’ятка” або “Нехай суд скаже, чи це пам’ятка”. Хоча навіть суди не мають експертності сказати, що є пам’яткою чи цінною історичною зоною. Для цього є департаменти і міністерства. Якщо вони визначили, що це історичний ареал – то це історичний ареал, – пояснила Ксенія Пальцун.

Таку ж історію з судами і реконструкцією Черкаси бачили за квартал від Замкового узвозу. По вулиці Байди Вишневецького, 2. І з тим же забудовником.

– Як приклад, Дашкевича, 20, який ми повернули до історичного виду, – зауважив Андранік Казарян. Йдеться про будівлю колишнього готелю “Слов’янський” у Черкасах, який, зокрема, пофарбували з голубого у пісочний. Це відомий факт, тому просимо навести інший приклад: – Сьогодні ми власники поміщення, тому ми будемо ухвалювати рішення, будувати там чи не будувати, інвестувати чи не інвестувати.

Хто відповідальний за забудову Замкового?

Звинувачувати лише забудовника не дуже коректно. Йому весь час люб’язно погоджували суборенду, містобудівні. І поки прокуратура намагалася в судах усе це скасовувати, міська рада мляво і тільки частково підтримувала петиції про скасування містобудівних. Частково – це створити комісію, яка має подивитися, як справи з “грифонами” і колись створити проєкт щодо зупинки реконструкції.

–  Ми бачимо, що власник не зацікавлений в цьому, тому це міг би зробити орган місцевого самоврядування: замовити виготовлення документації на пам’ятку, внести її в реєстр. І це б тягнуло за собою більш жорсткі наслідки, – пояснив начальник управління охорони культурної спадщини Олександр Шабатін. – Тому єдине, що можна було додатково ще зробити, це замовити виготовлення документації, паспорту об’єкта, облікової документації.

Один із таких документів – охоронний договір, який визначає режим використання пам’ятки культурної спадщини та фіксує її стан. Його “Надія” мала укласти чотири роки тому. Прокуратура домоглася цього через суд тільки зараз. А також – скасування містобудівних по двох ділянках. Ще на одній вони зупинені. Поки що, до нових розглядів.

Водночас покарання чиновників, які не зобов’язують потенційних забудовників укладати охоронні договори на історичні споруди, – неможливе.

– Якщо орган місцевого самоврядування пише, що вони самостійно будуть це робити, і вони роблять, і вони запланували в бюджеті на наступний бюджетний період провести певні роботи, ми вже не можемо зобов’язати казати про їхню бездіяльність, – зауважив заступник прокурора Черкаської області Станіслав Торопчин. 

Найбільший промах чиновників – відсутність дотепер історико-архітектурного опорного плану міста. Він є базою, що фіксує культурну спадщину і береться в основу генерального плану, щоб знати, що робити з пам’ятками культурної спадщини і навіть в охоронних зонах біля них. У червні 2024-го мер Черкас запевняв в ефірі “18000”, що над цим питанням працюють: “Він буде затверджений і все буде в порядку”.

– Ухваленню генерального плану має передувати ухвалення історико-архітектурного опорного плану міста, який лягає в основу генерального плану. Без історико-архітектурного генеральний план є неповноцінним і якраз залишаються неврегульованими важливі питання, – підтвердив начальник управління охорони культурної спадщини ОДА Олександр Шабатін.

Поки прокуратура судиться, а люди мітингують, забудовник продовжує розширювати карту забудови. Напередодні з аукціону він взяв ще частину старого будинку по вулиці Гагаріна. Посеред інших людських хат. Орієнтовно на цьому місці раніше стояла Свято-Троїцька церква 17-18 ст. Відповідно земля там теж має історичний статус, що часто заважає власникам житла робити капремонти. Але, як бачимо, не всім.

– Якщо для них посильно пройти всі кола пекла, отримати всі дозвільні документи, отримати 25 погоджень, а інколи скасувати приписи. Вони готові вкласти ці ресурси і, відповідно, привести цей схил у той вигляд, яким би їм хотілося і реалізувати той проєкт, який для них буде цікавий. Крім того, тепер вони як співвласники домоволодіння мають першочергове право викупу інших частин домоволодіння, – розповіла керуюча партнерка юридичної фірми Любов Полішкевич.

Погодьтеся, складно уявити подібну ситуацію в центрі Львова чи Івано-Франківська. Бруківку для когось бережуть, скульптурний декор. Немає на них прогресивних черкаських забудовників і посадовців.

–  Це наша історія. І особливо, коли сьогодні, в умовах справедливої війни, яку веде Україна за свою ідентичність, історію, право існувати, такі місця, як Замкова гора, є унікальними, – зауважив кандидат історичних наук Сергій Корновенко. 

Забудова Замкового узвозу в Черкасах на ютубі “18000”

Також читайте: Хто радив і досі радить меру Черкас Бондаренку.

Розслідування, моніторинг судових справ та оперативна інформація про найбільш резонансні новини Черкас. Підписуйся на телеграм-канал “18000 | Шо там у Черкасах?”