Всупереч жахам війни ринок нерухомості запрацював. Українці невиправні оптимісти, а тому квартири та інша нерухомість знову почали активно рухатися між власниками. І якщо договори купівлі-продажу укладаються виключно у нотаріуса, що гарантує цій дії максимальний рівень законності та надійності, то відносини, які цьому передують, зазвичай закріплюються на папері або на словах без особливого занурення у правову природу таких речей.
Люди легко віддають тисячі доларів завдатків, передплат, авансів, гарантійних чи забезпечувальних платежів щиро вірячи, що все буде добре. Але досвід та судова практика говорять, що не завжди все добре. Іноді доводиться просити свої кошти назад. Іноді вимагати. А іноді йти за ними в суд чи поліцію.
Поговоримо про типові варіанти, коли щось пішло не так…
Традиційно все відбувається приблизно так:
Людина хоче продати або купити нерухомість і звертається за допомогою до ріелтора – професійного посередника в таких угодах. Окрема історія про те, на кого працює ріелтор (продавця чи покупця), та чи не суперечить професійній етиці спроба заробити на обох учасниках угоди. Але ми не про етику, а про конфлікти та їхню правову сторону. Ріелтор знаходить те, що вам потрібно, і починається рух до угоди.
Покупець передає ріелтору (рідше продавцю) певну суму коштів, які виступають гарантією укладання майбутньої угоди та покривають певні затрати на підготовку документів для угоди. Рідше кошти передаються без будь-якої письмової фіксації цього факту та домовленостей сторін. Частіше все ж пишеться розписка або підписується якийсь договір. Договори бувають різні: авансового платежу, завдатку, попередній договір купівлі-продажу, інформаційних послуг (ріелтора) тощо.
У серйозних інвестиційних угодах подібні договори теж укладаються, але там їх частіше називають чимось на кшталт “меморандум” або “договір намірів”, тому що сторони розуміють, що такий документ, як кажуть англосакси, not enforceable (такий, що не може бути виконаний у примусовому порядку).
Що може піти не так?
Що завгодно. Наприклад, різкий стрибок курсу валют, викликаний зовнішніми чинниками (в нас зараз таких безліч). Або залежність однієї зі сторін від іншої угоди, яка теж може зірватися (часто люди намагаються одночасно продати старе та купити нове майно). Виявлення істотних вад майна в ході підготовки документів (не виписані малолітні діти колишньої дружини, яка з ними давно живе за кордоном). Неусвідомлення або хибний розрахунок податкових наслідків угоди. Перебування одного з учасників в реєстрі боржників (він, виявляється, ще й винен аліменти колишній дружині, яка вийшла заміж за італійця). Можна продовжувати і далі, але, думаю, суть ви вловили.
То які ж наслідки відмови від угоди?
Здоровий глузд, ділова практика, а у правильно складеному тексті угоди – ще й закон та договір, говорять нам, що сторона, яка необґрунтовано відмовилася від угоди, повинна заплатити за це сумою, що була внесена, або рівною їй (якщо порушник продавець). На практиці буває по-різному. По-перше, тому що сторони можуть по-різному бачити цю “обґрунтованість”. І за умови відсутності якісного договору це стає предметом важких перемовин. По-друге, у вас можуть бути дуже різні умови в договорі. Цивільний Кодекс по-різному регулює питання авансу та завдатку. Я вже мовчу про інші назви для цих коштів, які вигадав ринок. По-третє, якщо у вас в угоді задіяний ріелтор, то він зацікавлений заробити незалежно від того чи настав армагедон, чи ви просто передумали. Ріелтор зазвичай зробить усе можливе, щоб не втратити свою комісію.
Що робити, якщо ви праві по суті, але не певні чи праві по формі?
У 95% випадків (на око, звісно) по формі неправий ріелтор. Просто ви про це не знаєте. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості має бути нотаріально посвідченим. За договорами авансу чи завдатку (а з ними теж треба бути вкрай обережними) коши мають бути передані продавцю, а не ріелтору. За договором про надання послуг надаються послуги, які оплачуються на підставі акту виконаних робіт, який ви маєте підписати. Якщо кошти передавалися за розпискою, то текст розписки може позбавити вас шансів на повернення коштів.
Отже, ваші варіанти це: 1) переговори; 2) звернення в поліцію; 3) звернення в суд.
І саме в такому порядку. Ми маємо успішний досвід повернення коштів клієнта саме шляхом переговорів. Проте є й люди, які успішно зверталися до правоохоронців і реально отримували свої кошти назад, оскільки ніхто не хоче мати стосовно себе кримінальну справу. Але буває й таке, що доводиться йти в суд. Тут безумовно варто співставити затрати на адвоката, шанси на успіх (вашу правоту), строк розгляду справи та розмір коштів, які стали предметом спору. Пам’ятайте, що суд не завжди стягне повну вартість витрат на правову допомогу. Але колись саме в такому спорі я на кожне засідання приносив заяву про збільшення вимог, щоб відбити у відповідача бажання затягувати, та зрештою схилив його до мирного врегулювання.
Ну і наостанок. Обирайте ріелтора так само дбайливо, як юриста чи першу вчительку своїй дитині. Ніколи не кваптесь при вирішенні таких питань. Не підписуйте, не читаючи. Не підписуйте негайно. Якщо вам говорять, що або підписуйте зараз, або вже не зможете цього зробити ніколи, то оберіть “ніколи”. І тоді завтра підпишете в іншому місці на кращих умовах.
Максим Полішкевич,
керуючий партнер Юридичної фірми Результат
