Схема на десятки мільйонів чи геній Бондаренко? Мер запропонував громаді земельну оборудку з відкритим кінцем

Нова земельна схема в Черкасах: що приховує обмін земель

Вранці 3‐го вересня міський голова Черкас Анатолій Бондаренко виступив із несподіваною заявою з нехарактерної для себе локації. Це не був робочий кабінет, салон власного Lexus чи Mercedes товариша. Ні, Бондаренко записував відео посеред вулиці Лісова Просіка, пейзаж якої знайомий багатьом черкащанам. Колись тут був ліс, але віднедавна вулиця славиться характерними зрубами сосен, залишеними одним із місцевих забудовників.

– Сьогодні я звертаюся до депутатів, громади та власників цієї ділянки розглянути можливість обміну рівноцінними земельними ділянками – як‐то на Митниці чи на території колишнього військового полігону, – заявив Бондаренко. Ймовірно, за задумом, для пересічного громадянина це повинно було би мати вигляд щирого кроку до врегулювання болючих для громади питань забудови.

Втім, якщо розібрати цю цитату і пропозицію Бондаренка не з точки зору емоцій, а з точки зору чинного законодавства, бізнесово‐політичних інтересів та реальних настроїв ключових місцевих посадовців, то ситуація починає набувати зовсім іншого вигляду. Настільки, що, попри переконання самого міського голови, аж нагадує чергову земельну схему, у результаті реалізації якої місто може втратити десятки мільйонів гривень і найкоштовнішу земельну ділянку. Чому саме так – розповідаємо у матеріалі «18000».

Початок історії: Лісова просіка

На початку 2023 року у Черкасах вибухнув скандал довкола спроби забудови земельної ділянки по вулиці Лісова Просіка. Ця назва невипадкова, адже сформувалася вулиця свого часу буквально посеред багаторічного лісового масиву. Втім, за роки розбудови обласного центру від лісового масиву залишилось не так і багато.

Лісова просіка, лютий 2023 року

А у далекому 2007 році ще частина цих залишків була віддана під житлову забудову, яку за майже 20 років так і не вдалося реалізувати – вирубка гектару лісу біля центру Черкас потребувала неабиякого схвалення та підтримки з боку політичних еліт міста. Спроба реалізувати задумане була здійснена вже після початку повномасштабного вторгнення. Тоді за кілька зимових днів було вирубано все, що формувалося тут сторіччями. Вирубкою займалися забудовники, у користуванні яких урешті й опинилася ця ділянка і які мали план звести на цьому місці таунхаузи. Забудовний «бліцкриг» тривав лише три дні. Вирубка спричинила масові протести – як безпосередньо місцевих жителів, так і всієї громади. Міській владі довелося реагувати, подальше освоєння ділянки зупинили. І саме на цьому місці міський голова Черкас і записав нині своє звернення до «громади, депутатів та бізнесу», щоб здійснити ледь не «історичний» обмін землею. 

Попри те, що у своєму зверненні Бондаренко звертається до «власників» ділянки, по факту цим власником була і є громада. Сама ж ділянка перебуває у довгостроковій оренді у компанії «Дніпробуд‐центр», власницею якої є Вікторія Боброва. Варто розуміти, що у свідомості місцевих політиків та бізнесменів між термінами «довгострокова оренда» та «право власності», схоже, вже давно стоїть знак тотожності, про що зайвий раз свідчить і заява міського голови.

Ми не впевнені, що Боброва є реальною власницею бізнесу. Адже одразу після виникнення конфлікту між місцевими жителями та будівельниками сюди приїжджав відомий у місті бізнесмен‐забудовник Альберт Норченко. Він тоді представився і фактичним виконавцем робіт, і відповідальним за зведення майбутнього житлового комплексу. Також саме він намагався врегулювати конфлікт уже безпосередньо у стінах міської ради. Нині ж у коментарі «18000» один з найбільших забудовників міста Альберт Норченко дещо відмежовується від цієї історії.

– Яке я маю відношення до фірми «Дніпробуд‐центр»? Я лише керівник генпідрядної організації, – каже забудовник.

Альберт Норченко

Шанси у бізнесмена чи тих, у кого він, з його слів, виступає «генеральним підрядником», були, адже відповідно до чинного на момент отримання права забудови генерального плану міста на цьому місці була дозволена саме житлова забудова – попри існування багаторічних лісових насаджень. Цим і скористалися забудовники, але невдоволення громади все ж частково перемогло.

«Частково», бо соснового лісу, куди на прогулянки приїжджали кілька поколінь черкасців, тут більше немає. Зупинка будівництва просто заморозила статус ділянки, яку влада, вочевидь, була б і рада таки використати для будівництва, але увага і спротив місцевої громади поки досі переважають.

По вулиці Лісова Просіка висадили ялинки

Містяни цьогоріч висадили на місці вирубаного лісу нову алею – на честь загиблих у російсько‐українській війні героїв, а також облаштували дитячий майданчик. За таких обставин нова спроба її забудувати могла би мати вигляд занадто неприхованого політичного самогубства. Втім у місцевих політиків та забудовників, схоже, з’явився інший прекрасний план.

– Фірма «Дніпробудцентр» отримала дозвіл на будівництво на земельній ділянці по Лісовій Просіці. Цей дозвіл є у відкритих реєстрах. Але не розпочинала роботи тільки через те, що почали розглядати варіант обміну землею. Якщо б «Дніпробудцентр» був би не готовий йти на зустріч міській раді, я б там з весни вже вів би роботи, – каже забудовник-«генпідрядник» Альберт Норченко.

Паралельний сюжет: землі на Митниці

У заяві Бондаренка йшлося про дві частинки Черкас, на які може бути обміняна ділянка по Лісовій Просіці. З військовим полігоном усе зрозуміло. Друга ж – це Митниця, один з найбільш перспективних нині для забудовників район міста. В тому ж 2023‐му, коли міська рада зупиняла створену нею ж проблему в Лісовій Просіці, вона виставила на аукціон три ділянки на Митниці. Три гектари території вже мали призначення «під житлову забудову», тож проблем з охочими виникнути не мало. Дві з трьох за понад 50 мільйонів гривень дісталися фірмі «Волинські активи 21» нардепа від «За майбутнє» Сергія Лабазюка. Третя, найкоштовніша, ділянка на першій лінії продана тоді не була.

Згодом переможцем аукціону за неї стала компанія «Будмайлінг», що запропонувала 60 мільйонів гривень за 1,2 гектара. Пропозиція звучала чудово, однак після перемоги ці кошти не були сплачені, а угоду так і не підписали. Разом із правом придбати землю компанія втратила й гарантійний внесок у розмірі 6,5 млн грн.

Земельні ділянки на Митниці, що виставили на аукціон у 2023 році

Ця компанія належить вже згаданому Альберту Норченку. Попри очевидну безперспективність, фірма кілька років намагалася повернути собі гарантійний внесок, зарахований до місцевого бюджету. І от у серпні 2025 року Господарський суд Черкаської області несподівано ухвалив рішення зобов’язати міську раду повернути забудовнику сплачені кошти за участь у аукціоні, який він по суті і зірвав. За словами очільника департаменту архітектури та містобудування Артура Савіна, рішення ще не набрало законної сили і в реєстрі його поки немає.

— Переможець вважає, що були обставини, які завадили йому оплатити визначену аукціоном ціну. Суд частково підтримав цю позицію. Ми вивчаємо рішення і будемо його оскаржувати, — зазначив Савін.

Читайте також: Знову поширюється коронавірус: які симптоми і чи варто їх боятися черкащанам.

Коштовний «обмін»

Автор цих рядків припускає, що уважний читач уже почав здогадуватися, в чому суть цієї потенційної «відеоафери» чи то «історичного обміну» від мера. Якщо в тебе є «підвішена» ділянка,  забудова якої так і не була «продавлена» через громадськість, і є ще одна, яка вочевидь цікавить все того ж забудовника, то можна влаштувати обмін. Насправді, це геніально з піарної точки зору, бо ж виходить, що влада і громадськість нібито почула, і бізнес не образила. Втім цей «обмін» може обійтись Черкасам дуже дорого.

Зверненню мера передувало ще дещо. Наприкінці червня 2025 року депутати міськради вже отримали лист за підписом Артура Савіна з пропозицією обміняти ділянку по вулиці Лісова Просіка на землю по вулиці Героїв Дніпра. Саме ту, за яку місто колись могло отримати десятки мільйонів гривень, але так і не отримало через зірваний аукціон. Для реалізації такого обміну достатньо зібрати 22 голоси депутатів. Варто розуміти, що заява Бондаренка – це вже свого роду підключення «важкої артилерії» для досягнення потрібного результату.

Так, проваливши аукціон, не сплативши 60 мільйонів і стоячи за крок від того, аби не сплатити навіть гарантійний внесок, афілійована з Норченком компанія може по суті безкоштовно отримати одну з найкоштовніших земельних ділянок Черкас. Звернення мера, за таких обставин, вже не звучить райдужно, правда?

– Законодавством не передбачено обміну орендованої земельної ділянки на іншу земельну ділянку, – говорить у коментарі «18000» експерт з містобудування Георгій Могильний. – Водночас ділянка може бути відчужена в орендаря задля реалізації суспільних потреб, наприклад будівництва скверу. Не сильно зрозуміло, як планують реалізовувати цей обмін. Втім, якщо є політична воля, то можливості, ймовірно, теж знайдуться.

Слова експерта підтверджують і попередні рішення міської ради. Зокрема, у все тому ж 2022 році за рішенням депутатів Черкаської міської ради було вилучено земельну ділянку, яка перебувала у користуванні Черкаської єпархії Української православної церкви. Підстава – все ті ж суспільна потреба і необхідність. У результаті рішення, що було підтримано більшістю депутатів, «встояло» і в судових інстанціях. Показовим є той факт, що жодних альтернативних земельних ділянок користувачу не пропонувалося. Землю за рішенням депутатів передали комунальному підприємству «Дирекція парків». Тоді громадськість це могла сприйняти скоріше позитивно, адже йшлося про «московський патріархат». З іншого боку, це створило певний прецедент. І тепер можна вчинити аналогічно вже і з ділянкою по вулиці Лісова Просіка, і з будь‐якою іншою.

– Це все передбачено законом і є відповідно механізми, але також є і певні критерії. Якщо рішення принципово підтримають депутати міської ради, то департамент буде готувати відповідні документи згідно з чинним законодавством, – каже директор департаменту архітектури та містобудування Черкаської міськради Артур Савін.

Артур Савін

Проте віднайти відповідних механізмів, прямо визначених у законі, нам разом з експертами не вдалося, тому припускаємо, що в разі реалізації «принципової підтримки депутатів» чиновники міської ради використають «дірку» у законодавстві, яка дозволяє легалізувати подібні земельні оборудки. Йдеться про передачу землі на Митниці спочатку у постійне користування комунального підприємства (для прикладу КП «Черкасиінвестбуд» – ред.), а вже далі комунальники без конкурсу можуть віддати землю компанії, афілійованій з Альбертом Норченком. Він же тоді добровільно зможе відмовиться від оренди земельної ділянки по вулиці Лісова Просіка.   

Підтвердженням цього плану розвитку подій можна вважати і той факт, що починаючи з 2023 року місцева рада так і не оголосила повторного аукціону з продажу землі по вулиці Героїв Дніпра. Що, погодьтесь, дивно в умовах постійних заяв місцевих посадовців про дефіцит бюджету. 

Втім спроби таки були. На попередній сесії, яка відбулася 28 серпня, депутати планували розгляд питання, що стосувалося повторного проведення аукціону з продажу або ж оренди ділянки на Митниці. За інформацією «18000», більшість депутатів тоді була налаштована підтримати пропозицію саме продажу ділянки. 

Змінити їхню думку мав би виступ представників одного з місцевих військових підрозділів, підготовку якого нам підтвердили одразу кілька обізнаних в ситуації співрозмовників. Військові нібито мали би переконати депутатів або не поспішати з продажем землі, або ж передати її саме компаніям з орбіти Норченка, використавши все ту ж земельну схему за участі КП «Черкасиінвестбуд». Аргументом мала би стати активна допомога Норченка війську загалом та цьому військовому підрозділу зокрема. Виступ не відбувся, а до розгляду земельних питань рада тоді так і не дійшла. Питання перенесли на наступну сесію – і це дуже важлива деталь, що також може пояснити природу такої несподіваної заяви міського голови. Припускаємо, що Анатолій Бондаренко вирішив особисто посилити «позиції» напередодні неминучого розгляду, пропонуючи «благородний обмін».

Надія на «Надію»

Окремо варто згадати, що у своєму зверненні Анатолій Бондаренко звернувся не лише до «власника» (по суті, просто орендаря земельної ділянки по вулиці Лісова Просіка – ред.), а і до інших бізнесменів – представників родини Казарянів, які контролюють земельну ділянку по вулиці Володимира Великого. Це підніжжя Замкової гори, яке також перебуває у довготерміновій оренді і наміри забудови якої викликають чи не найбільше обурення у громаді. Тут систематично збираються велелюдні мітинги, а електронні петиції, що стосуються цієї забудови та реєструються на сайті міської ради, чи не миттєво збирають потрібних 500+ голосів. 

Проєкт забудови Замкового узвозу та реакція громади на нього

Андранік Казарян – фактичний власник компанії «Надія», яка і планує збудувати каскад багатоповерхівок в історичному центрі міста – неодноразово відхиляв будь‐які можливості добровільної відмови від свої планів. Ба більше, з його спілкування з журналістами «18000» можна взагалі зробити висновок, що цей намір є ледь не справою його життя. Ми звернулися за коментарем до представників ПП «Надія», щоб вони публічно відреагували на слова Бондаренка про свої наміри. Але відповіді на момент публікації так і не отримали. Водночас коментар Казаряна вдалося отримати представникам одного з місцевих інтернет‐сайтів. У ньому він фактично підтвердив наші припущення і відкинув будь‐які варіанти обміни суборендованої ним земельної ділянки. 

– Не впевнений, що в Черкасах є справді рівноцінна ділянка, де вже пройдено археологічні розкопки, всі експертизи та зроблено проєкт. Це величезний обсяг робіт, величезний відрізок витраченого часу та значні кошти, які вклало наше підприємство у підготовку. Тому ми такої можливості не розглядаємо, – зазначив у коментарі «Дзвону» співвласник ПП «Надія» Андранік Казарян.

Андранік Казарян – співвласник ПП «Надія»

У світлі цього припускаємо, що Замкова гора була включена у звернення Бондаренка виключно для того, щоб громада, зацікавлена в збереженні цієї частини міста, в принципі погодилася на загальний озвучений план. Але при цьому жодних реальних намірів «обміну» конкретно саме цієї ділянки немає. 

Це опосередковано підтверджують і заяви профільних чиновників, які дипломатично камуфлюють все за традиційним «ми будемо вивчати це питання».

— Що стосується ділянки на Замковому узвозі — ми ґрунтовно ще не вивчали це питання. Якщо буде політичне рішення депутатів і міського голови вилучити землю для суспільних потреб, ми зобов’язані будемо віднайти співмірні варіанти, — сказав Артур Савін.

Забудова Замкового узвозу

Геніальна шахова комбінація чи примітивна земельна схема?

У коментарі «18000» міський голова Черкас Анатолій Бондаренко переконує, що забудовникам пропонуватимуть по 3–4 ділянки у різних районах міста:

– З департаментом архітектури готуємо альтернативні земельні ділянки, зокрема, власникам Замкового узвозу з компанії «Надія» і власникам по Лісовій Просіці. Думаю, десь буде 4–5 альтернативних ділянок, будемо шукати ділянку в районі Лісової Просіки, щоб запропонувати аналогічно. Тільки щоб там не різати дерева в тому мікрорайоні, – каже мер. Також він додає, що саме «Надії» планують запропонувати ділянки на Митниці.  

Мер Черкас Анатолій Бондаренко

Водночас слова міського голови йдуть урозріз із словами профільних чиновників, а також кадастровою картою міста. Артур Савін у розмові з журналістами говорить, що поки розглядають лише згадану коштовну ділянку на Митниці, а також земельні масиви на полігоні. Якщо відкрити містобудівний портал та кадастрову карту, побачимо, що жодних альтернативних ділянок у районі Лісової Просіки чи навіть на території так званої Поляни, про які говорить у коментарі мер, немає. Відповідно, з’явитися їм нізвідки, бо місто не продукує нової землі – звідси і її висока вартість. 

Виняток – це територія колишнього шкірвендиспансеру, про наміри житлової забудови якої ми розповідали раніше. Втім навряд цю ділянку можуть запропонувати Норченку і навіть до реалізації цього сценарію треба пройти кілька різноманітних малоприємних з точки зору політичних перспектив процедур – починаючи від громадських слухань, закінчуючи голосуваннями у стінах міської ради за зміну цільового призначення землі під колишнім лікувальним закладом, що нині носить рекреаційне призначення. Тож у цій ситуації найбільш простий варіант розвитку подій є найбільш імовірним, а слова міського голови мають вигляд спроби завуалювати примітивну земельну схему.  

Який з цього можна зробити висновок? Новий політичний сезон відкрито, а разом з ним, схоже, стартує і чергова земельна схема. 

За експертною оцінкою, ділянка по вулиці Героїв Дніпра, 14 коштує близько 27 млн грн, а на аукціоні за неї готові були заплатити 60 мільйонів. Тобто потенційний дохід громади становив би від 27 до 60 млн гривень.

Зрубані дерева по Лісовій Просіці

Що пропонує натомість міський голова? Кілька сотень зрубаних сосон і сквер, у майбутньому облаштований коштом громади. Ну або ж, за гіршого сценарію, згодом і цю ділянку також пустять під забудову, коли вигляд повалених сосон вже остаточно всім набридне. Звичайно, ми не виключаємо, що є свідками розгортання якоїсь складної політичної комбінації. І під час її реалізації місту справді вдасться повернути у користування земельні ділянки не лише по Лісовій Просіці, а й на Замковому узвозі. Втім реалізація цього маневру вже зараз здається малоймовірною, якщо взагалі не нереалістичною. Про це свідчить і перша реакція на слова мера з боку підприємства «Надії». Тож цей сюжет варто виносити за дужки всього, що відбувається довкола «історичного обміну» землею. 

Здійснено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN‐IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми

Читайте також: Заяви Дуди, європейські лідери на стільцях і збільшення фінансування: які фейки про ЄС потрапили у пабліки Черкащини.

Розслідування, моніторинг судових справ та оперативна інформація про найбільш резонансні новини Черкас. Підписуйся на телеграм‐канал «18000 | Шо там у Черкасах?»